不动产婚内共同还贷及增值的计算及分割

最高人民法院：不动产婚内共同还贷及增值的计算及分割！

一、案情简介

甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。

甲男与乙女双方对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿款的数额有异议。甲男认为，其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款，虽然婚后还贷本息共计10万元，但每月银行都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有参与还贷，离婚时无权获得任何补偿款。法律咨询微信bestfch001.乙女认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当属于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿，即乙女应获得的补偿款是40万元。

二、 法院裁判情况

一审法院经审理认为，甲男和乙女结婚后还贷10万元，虽然系甲男每月用自己的工资卡归还银行贷款，但双方当事人并没有约定实行分别财产制，甲男的工资收入应当属于夫妻共同财产。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定。

第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；

第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200％＝20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归甲男所有，甲男应支付给乙女10万元补偿款。

乙女不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

三、 主要观点及理由

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法。

第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；

第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题，

一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；

二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

我们认为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。

另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。法律咨询微信bestfch001.也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。

审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二：

一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；

二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

四、最高人民法院民一庭意见

在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。

计算公式的量化比较分析

将文章中上述案例，通过量化分析方法，去对计算公式进行验证。

1、文章提倡的计算公式的验证
“第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；
第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200％＝20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归甲男所有，甲男应支付给乙女10万元补偿款。”
在不考虑法官行使自由裁量权、同样按均分的情况下，假如将房屋判决给女方、男方取得经济补偿，根据文章的计算公式，计算如下：

1)男方获得的婚前补偿：
第一步计算婚前升值率，即房产结婚时价格除以（购房价+已还利息+其他费用）=41/（18+2+1）=195%；
第二步计算所得补偿款，即首付款加上其他费用加上个人还贷部分的和，乘以不动产升值率（8+1+5）×195%=27.33万元
2）男方获得的婚后补偿：
第一步先计算诉争房产的升值率为200%；
第二步计算男方婚后所得补偿款，即首付款加上其费用加上个人还贷部分加上共同还贷部分一半的和，乘以不动产升值率（8+1+5+10×50%）×200%=38万元；
3）男方获得补偿合计为27.33+38=65.33万元；
4）女方取得房产，将获得90-65.33=24.67万元。

通过上述验算可以发现两个问题：
第一，男方婚前获得的补偿27.33万元，明显少于实际应获得的利益（结婚时房屋价值41万元减去未偿还贷款本金7万元=34万元）；第二，当分配方案对调的时候，任何一方取得房产均会获得更多利益，即使男方婚前补偿按照34万元计算，女方也可以获得90-34-38=18万元，远比女方选择经济补偿获得的利益大得多。由此可见，文章中“不动产升值率”与“分步计算法”仍不能体现公允合理。

2、建议的计算公式及验证
（1）婚前的房产分割补偿计算公式
原则为：个人支付购房款+个人支付购房款/双方总支付购房款×房屋增值=个人应分得的房产价值
具体为：首付款+税费等购房成本+个人还贷本金+（首付款+税费等购房成本+个人还贷本金）/（首付款+税费等购房成本+婚前共同还贷本金）×（结婚时房屋价值-购房价-税费等购房成本）
（2）婚后的房产分割补偿计算公式
原则为：婚后个人支付购房款+夫妻共同支付购房款/2+（个人支付购房款+夫妻共同支付购房款/2）/双方总支付购房款×房产增值=个人婚内应分得的房产价值

具体为：
婚后个人还贷本金+夫妻共同还贷本金X50%+(首付款+税费等购房成本+个人还贷本金+夫妻共同还贷本金×50%)/（首付款+税费等购房成本+双方个人还贷本金+夫妻共同贷款本金）×（离婚时房屋价值-结婚时房屋价值）

说明：
A、上述公式是仅考虑平均分割的情形，不考虑酌定情节，婚后补偿计算公式中涉及共同还贷本金及对应增值部分的50%是可变量，可由法官根据实际情况酌定幅度。
B、婚后如有父母出资还贷，视为对自己子女赠与的，当作个人投入计算。
C、没有相关投入的项目按0计算。
D、 “个人投入”和“共同投入” 均不包括贷款利息。
E、婚后购买并共同还贷的房产，与“婚后的房产分割补偿计算公式”原理相同，其中的房屋增值计算为：离婚时房产价值-购房价-税费等购房成本。

具体验算：
男方可以获得的婚前补偿：8+1+3+（8+1+3）/（8+1+3）×(41-18-1)=34万元；
女方可以获得的婚前补偿：0元；
男方可以获得的婚后补偿：7×50%+（8+1+3+7×50%）/（8+1+3+7）×(90-41)=43.47万元
女方可以获得的婚后补偿：7×50%+7×50%/（8+1+3+7）×(90-41)=12.53万元。
如果判决女方取得房屋所有权，则女方应补偿男方34+43.47=77.47万元，女方获得房屋价值为90-77.47=12.53万元。
根据上述公式计算，无论女方是取得经济补偿，还是取得房屋所有权，其所获得的利益均是同等价值，分割补偿的方案并不因人而异。