产权式酒店的酒店管理者与投资者之间的法律关系如何认定

产权式酒店的酒店管理者与投资者之间的法律关系如何认定

产权式酒店是一种集酒店业、房地产业、旅游业、金融业于一体的新型投资及消费方式。具体是指投资者向酒店开发商或酒店所有者购买其拥有的酒店客房单间，在取得单间客房所有权后，将该客房转托给第三方经营管理并获取相应投资回报或其他权益收益的非传统酒店。

1 .产权式酒店兼具住宅与酒店的性质。产权式酒店具有酒店的功用与商品房住宅的属性。首先，产权式酒店通常具备普通酒店的服务项目，如为消费者提供住宿、餐饮、叫醒、清扫、送餐、洗熨衣服、行李寄存等，还会提供其他娱乐设施，如游泳池、棋牌室等。其次，产权式酒店的客房单间具有独立产权，分属于不同的投资者。投资者可以像购买普通住宅一样取得该单间客房的所有权。

2．投资者拥有的产权式酒店单间客房的所有权具有受限性与模糊性受限性，其主要表现为投资者不得随意处分该单间客房；为确保酒店使用的整体性，作为投资者的所有权人不可任意对房屋实施扩建、装修等工程；投资者虽然可以转让其权利，但不能改变合同中确定的酒店房间用途。

3．产权式酒店涉及的相关主体众多，法律关系复杂产权式酒店作为将房地产业、酒店业、旅游业合为一体的新型酒店发展的模式，在其开发、销售、经营等环节牵涉了众多法律主体。

4．产权式酒店的所有权与经营权分离。正是由于产权式酒店的双重属陸，导致其所有权与经营权分离。产权式酒店客房单间的所有权属于个别投资者，而产权式酒店的整体经营权会通过租赁或委托等方式让渡于投资者之外的经营者。

产权式酒店的酒店管理者与投资者之间的法律关系，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，酒店管理者与投资者之间委托经营法律关系。委托经营模式是指投资者将产权式酒店委托给专门的酒店管理公司进行经营管理，酒店管理公司以酒店的名义经营管理酒店，向投资者收取一定的报酬，酒店经营的利润所得归投资者所有，同时根据产权式酒店的特点，投资者还享有一定期限的免费人住权。在这种模式下，投资者为委托人，酒店管理公司为受托人，委托事项为酒店的经营管理。

第二种观点认为，酒店管理者与投资者之间是租赁法律关系。即投资者在取得酒店单间的产权后，将其出租给专门的酒店管理公司。酒店管理公司向产权式酒店的所有投资者承租下所有的酒店单间，对酒店整体进行经营管理，经营管理所得的收入归酒店管理公司所有，投资者只是获得租赁合同中约定的租金以及一定期限的免费人住权。与第一种模式相比，作为出租者的投资者虽然并不享有对酒店经营管理事务的参与权，但是其投资回报较为稳定，不会直接受到酒店经营状况的影响，即使酒店出现亏损，仍然能够获得较为固定的租金收入。

我们认为，值得注意的是，国家税务总局2006年5月22日下发的《关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》规定，酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业一租赁业"征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。可见国家税务总局已将投资者与酒店管理者之间的法律关系一律定性为租赁法律关系，而不问投资者与酒店管理者之间的合同具体是如何规定的。我们认为，这一做法值得商榷，国家行政机关不能为了管理的方便就擅自改变当事人通过法律行为确定的法律关系的性质，尤其是税务机关更不具有这一权利。相反，国家税务机关应该根据当事人通过合同确立的法律关系来规范税收，明确差异，制定区分标准来统一管理。总之，我们认为，租赁关系模式是投资者与酒店管理者之间的法律关系的模式之一而不是唯一模式，具体采用那一种模式应由当事人自主协商确定，法律法规不应强加给当事人。

比较以上两种模式可知，在委托经营模式中，投资者对酒店的经营管理有权进行干预，有权要求酒店管理公司汇报其经营状况，同时投资者的收益与酒店的经营状况直接相关，酒店盈利状况良好时投资者的投资回报就高，酒店发生亏损时投资者也会随之亏损。而在租赁经营模式中，投资者的投资回报不与酒店的经营状况发生直接的联系，投资者只是定期收取一定的租金，投资回报较为稳定。因此，我们认为，在产权式酒店的运作过程中具体采用哪一种模式，应由投资者与酒店管理公司平等协商决定，法律未必要给出一个非此即彼的模式。在双方达成合意的情况下，甚至可以采取两种模式的折中，取二者之长，或开创第三种模式如信托模式，充分发挥产权式酒店作为投资、融资新型工具的作用。