商铺转让纠纷如何处理

商铺转让纠纷如何处理

商铺门面转让费是一个普遍存在却一直未被理论界和实务界专门关注的问题。由于主要依靠惯例或约定俗成，没有明确的法律规定，实践中发生很多涉及商铺门面转让费的纠纷，影响了经济活动的诚信和稳定。

商铺门面转让费是指承租人（或者门面所有人）将承租（或自己所有）的门面房转租（或出租）给他人，在租金之外收取一定数额的费用一般认为，转让费是包含多种不同性质费用的复杂集合，但每一组成部分均有其相关的法律依据或合理性。从经济学角度看，转让费是机遇加垄断产生的利润，即为机遇利润和垄断利润。一个成熟的市场均会产生可观的转让费，在市场初期优先拥有摊位的人，在以后的市场发展中，随着市场的成熟，以前的摊位就有转让费。前承租者从中赚取的是机遇利润和垄断利润，机遇为先，垄断其次。有机遇拥有摊位，而摊位的不可再生性产生垄断，使后来者不得不多掏几倍的价格。转让费实际也包含了一定的品牌价值在里面。前业主租赁某个门面后，在这个门面上进行长期经营，他对该店面进行了装修投人，经营时又打下了良好的人脉基础。随着市场的成熟，该摊位产生了一种无形的商业价值，能给经营者带来可观的利润。另外，商铺的承租人在转让的过程中，其实是充当了中介的角色，转让费就类似于中介费。

关于商铺门面转让费的法律性质，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，其是对优先续租权的一种购买。门面是有限的，“物以稀为贵"。当前店主的承租期限届满时，如果有优先续租权，后来者支付给他一笔摊位转让费，将他的优先续租权购买下来，这样在同等条件下，后来者就能在众多的竞争者中承租到自己想要的摊位。因此，转让费其实就是购买租赁优先权。

第二种观点认为，商铺门面转让费的法律性质只能是在承租人在有权转租（在租赁合同中明确约定其可以转租或获得了出租人的同意）房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人所支付的一种对价。

我们同意上述第二种观点。

我国民法上的优先权是指由法律直接规定的特种债权的债权人所享有的、就债务人的一般或特定财产优先受偿的权利，其含义与法国民法中的 “优先受偿权"、日本民法中的“先取特权"基本同义，是一种破除债权平等性的“特权"、带有一定物权性质的权利。在房屋租赁中，承租人所享有的优先购买权是一种广义上的优先权，是法律赋予的承租人对房屋所有人权利的限制。但凡优先的权利，其成立的同时必是对另一种权利的限制，而且往往是后位权利（如债权）对前位权利（如物权）的限制，因此，此类限制必须是基于法律的明确规定。如我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"在房屋租赁方面，法律明文规定的优先权仅限于承租人在同等条件下的优先购买权，而并没有规定优先续租权这一权利。所谓的优先续租权只是基于租赁合同当事人在合同中约定有“租期届满后，承租人在同等条件下享有优先续租的权利"的情况下，所推衍出的一个名词，是双方当事人约定的一种权利。正是基于其属于约定所产生的权利，因此该权利具有依附性，即只能由租赁合同中的承租人所享有，当承租人将所租赁的房屋进行转租（此处转租为承租人经出租人同意的转租）时，除非原租赁合同上已经明确约定在承租人转租的情况下，次承租人仍可享有同等条件下的优先承租权，否则此种约定的权利无法由承租人转让给次承租人，但通常在租赁合同中不会出现此类条款。因此，不能认为商铺门面转让费是次承租人对优先续租权的购买。

商铺门面转让费的法律性质只能是在承租人在有权转租（在租赁合同中明确约定其可以转租或获得了出租人的同意）房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人所支付的一种对价，如果所转让的房屋还包括装潢、设备等，门面转让费则有部分是对装、设备的购买。原租赁合同到期后，次承租人并不能当然获得优先承租的权利（除非原租赁合同上已经明确约定在承租人可以将此权利向次承租人转让），其所获得的仅是一个续租的机会，而这个机会往往比其他的潜在承租人会更大些。因为在次承租人已经进人该门面经营的情况下，其他潜在承租人一般无法得知该门面租赁的到期时间，因此也不会寻求租赁该门面的机会，这样次承租人在原租赁合同到期以后，通常会更有可能获得续租。但如果其他承租人已经与出租人签订合同，约定在原租赁合同到期后以原有条件续租该门面，则次承租人无权要求优先承租。