开发商夸大广告宣传的责任应当如何认定与处理

开发商夸大广告宣传的责任应当如何认定与处理

要区分对待开发商的夸大广告宣传。商品房销售分为预售和现售两种，对象不同，我们对待开发商的夸大广告宣传也应有所区别，在构成违约的问题上不能一概认定或否定。现房销售中，买受人可以对房屋的户型、面积、交通、小区环境、配套设施等进行实地考察，能够及时发现房屋的综合情况与开发商的广告宣传是否一致，受广告宣传的影响相对较小，如果开发商所售商品房的综合情况与广告宣传不符，买受方并未提出异议，此种情况应视为默认，购房后买受方反侮的，不宜认定开发商构成违约；如果买受方当即提出异议，开发商亦口头或书面承诺日后加以改进，保证房屋综合情况与广告宣传一致，但是开发商在交付房屋后并未履行诺言，则可以认定开发商构成违约；期房销售中，买受方往往通过广告来选择自己需要的房屋，受广告宣传影响大，所以在对待夸大广告宣传问题上需从严把握。

首先，应对《司法解释》第3条规定的不足之处进行修正，简化开发商对夸大广告宣传承担合同义务的条件，只需广告宣传的内容确定且该内容对合同的订立或者房屋价格的确定有重大影响即可，只要开发商未履行广告宣传的相关承诺，并且该广告宣传内容符合上述条件，即应认定开发商构成违约。

其次，我们可以借鉴我国台湾地区行政机关颁布的“预售房屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项"中规定的预售合同必须记载“卖方应确保广告内容之真实，本预售房之广告宣传品及其所记载之建材设备表、房屋及停车位平面图与位置示意图，为契约之一部分"，在法律中强制规定广告宣传中的某些内容为预售合同的一部分，以制约开发商夸大广告宣传行为。我们还可以借鉴我国台湾地区“消费者保护法"第22条有关“企业经营中应确保广告内容之真实，其对消费者所负义务不低于广告之内容"的规定，以有效遏制开发商的夸大广告宣传行为，最大限度地保护买受方的合法权益。