一方婚前申请，婚后支付购房款的限价房是否属于夫妻共同财产

一方婚前申请，婚后支付购房款的限价房是否属于夫妻共同财产

导读：限价房，又称限房价、限地价的"两限"商品房。是一种限价格限套型(面积)的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难。由于限价房的特殊性质，因此在离婚时是否作为夫妻共同财产予以分割以及如何分割，在司法实践中的裁判观点不一，且看以下两个具体案例：

案例一：马某某、马某、李某诉黄某分家析产纠纷二审民事判决书

(2016)京03民终4912号

裁判要旨

限价房在婚前以家庭为单位申请，即便买卖合同的签订系在婚后并且由另一方个人财产支付首付款的，仍然应认定为申请一方个人财产而非夫妻共同财产。

案情简介

马某德与李某系夫妻关系，马某系双方之女。2008年马某以家庭为单位，作为申请人申请限价房一套，申请家庭人员为马某德、李某、马某，2009年年初获得购房指标。2009年6月22日，马某与黄某登记结婚，6月24日签订购房合同。购房首付款310615元，贷款20万元，房屋首付款系黄某以个人财产支付，房屋产权人登记在马某名下，2015年6月8日马某与黄某经法院调解离婚，离婚时未对涉案房产作出处理。现马某德、李某、马某以黄某为被告提起分家析产诉讼，要求确认涉案房屋归三人所有，同意返还黄某支付的购房首付款310615元。黄某辩称涉案房屋属于夫妻共同财产，要求马某返还已付首付款310615元之后，平均分割涉案房屋，并要求涉案房屋归黄某所有，黄某支付马某、马某福、李某折价款75万元。

裁判结果

一审法院判决认为：民事活动应当遵循公平原则。公民、法人的合法权益受法律保护。涉案房屋系在马某与黄某结婚后签订购房合同、支付首付款，双方共同偿还部分贷款，故诉争房屋应为马某与黄某的夫妻共同财产。涉案房屋虽然登记在马某个人名下，但系马某以其与父母马某德、李某的家庭为单位申请的限价房。限价房系政府提供优惠政策，向住房困难的居民提供的保障性住房，具有一定的人身依附属性。马某德、李某因申请涉案房屋，今后无法再次申请保障性住房，故其二人应该得到一定补偿。现双方当事人对涉案房屋现价值达成一致意见，该院综合考虑涉案房屋的来源、首付款支付、贷款偿还等情况，判决涉案房屋归马某所有、由马某向黄某支付折价款为宜。该院同时将马某德、李某应获得的补偿计入马某享有的份额中，在判决支付黄某折价款数额时一并酌情予以考虑。综上判决房屋归马某所有，房屋剩余贷款由马某负责偿还，马某于判决生效后十五日内支付黄某房屋折价款70万元。

二审法院认为：首先，涉案房产为限价商品住房，依据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》的相关规定，限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭，限制销售、住房套型面积和销售对象，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期限内属于限制流通物，故此类房屋属于具有保障性质的政策性住房。此后，《北京市住房和城乡建设委员会关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》进一步明确规定，已购限价房在房屋产权性质未转为商品房前，购房家庭不得将所购保障房作价出资或者通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。限价房的申请以家庭为单位，推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。本案中，马某作为限价住房的申请人，身份为经家庭推举的家庭成员，该家庭为其及其父母。马某在婚前提出购房申请，经审核家庭符合申请购房条件，如将涉案房产认定为马某与黄某的夫妻共同财产，既不符合该房产购买时对于购买人的身份要求与申请条件，亦与上述限价商品住房政策的目的相悖，损害广大潜在符合购买限价商品住房资格的人民群众的利益;其次，从涉案房产的确定来看，马某于婚前提出购房申请，房产亦于婚前选定,故涉案房产在马某与黄某结婚前已经确定,不可更改,此后，马某与黄某登记结婚，该事实不能对房产的确定产生任何影响;同时，从涉案房产取得的过程来看，在马某申请购房、通过资格审查后，其签订房屋买卖合同、向房屋建设单位支付首付款、办理房屋权属登记手续等一系列行为均为申请购房行为的延续，在此期间马某与黄某登记结婚的行为不能割裂上述行为的连续性，该涉案房产性质上的特殊性使房产的取得主要取决于马某所具备的限价商品住房的申请人资格;最后，依据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》的相关规定，经审核符合条件的申请家庭只能购买1套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房，马某及其父母已因该次限价房的申请丧失了再次申请其他形式的保障性住房的资格。如认定为夫妻共同财产亦无疑损害马某父母的财产权益，有失公允。故，认定限价商品住房所有权的决定性因素应为身份而非出资等其他情况，不能简单地将限价房是婚后购买的即认定为夫妻共同财产;黄某虽然支付房屋首付款，但依据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》的相关规定，申请人须具有本市户口，黄某无本市户口，不符合申请人资格，故亦不能简单地将其出资行为认定可据此获得此政策性住房的所有权。依据上述认定，黄某主张涉案房屋为夫妻共同财产，本院不予支持。一审判决确认涉案房产为马某与黄×的夫妻共同财产，同时确认马某之父母马某某、李某应获得补偿，均有误，本院予以纠正。最终二审法院以一审判决认定涉案房产属于夫妻共同财产，属适用法律有误，但处理结果并无不当。依法驳回上诉，维持原判。

案例二：庄某、李某离婚纠纷二审民事判决书

(2015)二中民终字第06299号

裁判要旨

涉案的限价房虽然系婚前申请，但购房合同系婚后签订，购房款亦于婚后支付，故该限价房应认定为夫妻共同财产。

案情简介

2008年8月4日李某申请限价房一套，申请家庭人员为李某一人。2009年8月8日庄某与李某登记结婚，2009年12月5日李某签订购房合同，同日，李某支付购房款516066元。2012年11月7日取得房屋所有权证，登记的所有权人为李某。现因双方感情破裂，庄某诉求限价房归其所有，同意给予李某适当补偿，李某辩称该房屋系基于拆迁安置协议购买的限价房，婚后双方并不符合购买限价房的条件，该房屋应属于李某的个人财产，不同意分割。

裁判结果

一审法院认为：该房屋虽系李某申请的限价商品住房，但购房合同系婚后签订，购房款亦于婚后支付，故该房屋应为庄某与李某的夫妻共同财产。因该房屋现不具备上市交易的条件，故法院考虑房屋来源及购房款出资情况后，依法酌情确定庄某与李某对该房屋各自享有的份额。最终判决该房屋由庄某与李某按份共有，庄某享有百分之二十的份额，李某享有百分之八十的份额。

二审法院认为：该房屋虽系李某婚前申请的限价商品住房，但购房合同系婚后签订，购房款亦于婚后支付，故原判认定该房屋属于庄某与李某的夫妻共同财产，并无不当。在确认庄某和李某享有诉争房屋的份额时，鉴于诉争房屋系李某婚前以个人名义申请的限价商品住房，且诉争房屋的购房款大部分来源于李某父母的出资，故综合考虑前述因素，并从照顾女方权益的原则出发，原判酌情确定庄某与李某对诉争房屋各自享有的份额，并无不妥，遂判决驳回上诉，维持原判。

点评：上述两个案例的相似点在于，限价房均属于婚前申请，婚后签订购房合同，并支付购房款。但从判决结果来看，第一个案例法院认为不属于夫妻共同财产，第二个案例中法院认为属于夫妻共同财产。笔者认为基于限价房的政策等因素，不宜简单的认定为夫妻共同财产。首先，限价房属于保障性住房，具有福利的性质，限价房由一方婚前申请的，供应对象应当为一方及其家庭成员，与另一方无关。即便限价房的合同及款项、产权证均系婚后取得，但这一切系基于婚前申请行为的延续，不宜单纯的以婚姻关系存续期间共同支付款项为由而认定为夫妻共同财产，否则将导致限价房的政策所要实现的目的落空。其次，考虑到另一方实际支付的款项以及因婚姻中一方已经申请限价房导致自己错过了最佳购房时机等影响，应当对另一方实际出资的部分作为债权对待，同时基于公平原则，应依据该限价房的首付款支付、贷款偿还情况以及个人贷款首付比例综合考虑，对另一方面予以补偿。