房屋登记疑难案例解析

凭人民法院办理预购商品房预告登记转移登记的协助执行通知书，不能办理预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记

甲向乙房地产开发公司购买商品住房一套，签订商品房买卖合同后，办理了预购商品房预告登记。后来，甲、丙因经济纠纷申请某仲裁机构仲裁，仲裁裁决预告登记的权利属于丙，丙申请人民法院执行，人民法院发出协助执行通知书，要求登记机构将预购商品房预告登记由甲转移登记给乙，登记机构履行了协助执行义务。房屋完工后，乙房地产开发公司办理了初始登记。丙请求乙房地产开发公司协助将房屋转移登记到自己名下，乙房地产开发公司以商品房买卖合同是甲签订的，且预购商品房预告登记转移登记到丙名下未经其同意为由拒绝配合，丙遂持人民法院要求办理预告登记转移登记的协助执行通知书，单方向登记机构申请预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记。试问：登记机构可否凭人民法院要求办理预购商品房预告登记的协助执行通知书，为丙办理预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记?

笔者认为，登记机构不能凭人民法院要求办理预购商品房预告登记的协助执行通知书，为丙办理预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记，而应当由乙房地产开发公司履行协助义务，配合丙办理转移登记手续。

1、转移登记和预购商品房预告登记分别属于实现不同目的的房屋登记类型

《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。质言之，转让不动产物权的，自该不动产物权在登记簿上转移登记到受让人名下时起生效。换言之，房屋所有权转让的，自房屋所有权在登记簿上转移登记到受让人名下时起生效，转移登记的目的是使房屋受让人依法取得房屋所有权，转移登记后，登记簿上记载的是房屋权利。在房屋登记实务中，按《房屋登记办法》第三章第四节的规定，转移登记属于房屋登记类型。

《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。质言之，预告登记虽然也记载在登记簿上，但权利人并不因此取得房屋所有权，预告登记只是一种对以取得房屋所有权为目的的债权的保护措施，不是登记簿上记载的房屋所有权。在房屋登记实务中，按《房屋登记办法》第三章第四节的规定，预告登记属于房屋登记类型，预购商品房预告登记是其中之一。

概言之，转移登记和预购商品房预告登记分别属于实现不同目的的房屋登记类型。本案中，登记机构按人民法院的协助执行通知书要求，已经将预购商品房预告登记转移登记到丙名下，履行了协助执行义务。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释[2010]15号)第2条规定，房屋登记机构根据人民法院的协助执行通知书办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与协助执行通知书内容不一致的除外。据此可知，若登记机构凭人民法院要求办理预购商品房预告登记的协助执行通知书，为丙办理预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记，则登记内容与协助执行通知书内容不一致，在可能出现的行政诉讼中，登记机构将承担不利后果，故登记机构不能凭人民法院要求办理预购商品房预告登记的协助执行通知书，为丙办理预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记。

2、预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记，应当由乙房地产开发公司与丙共同申请

《仲裁法》第9条规定，仲裁实行一裁终局的制度。质言之，仲裁裁决书自作出时起发生法律效力。本案中，仲裁裁决预告登记的权利属于丙，即自仲裁裁决书作出时起，丙基于仲裁裁决取代甲享有商品房买卖合同中的权利和履行相应的义务，换言之，丙取代甲成为合同的当事人之一。《民事诉讼法》第251条规定，在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。据此可知，本案中，登记机构凭人民法院的协助执行通知书为丙办理预购商品房预告登记转移登记，系履行法定的协助义务，无须征得商品房买卖合同当事人之一的乙房地产开发公司的同意。在房屋登记实务中，按《房屋登记办法》第 12条的规定，基于商品房买卖合同产生的转移登记，应当由买卖双方共同申请。据此可知，本案中，丙基于仲裁裁决取代甲成为商品房买卖合同的买方当事人，并基于人民法院的协助执行通知书将预购商品房预告登记转移登记到自己名下后，成为房屋所有权转移登记适格的申请人，有权请求乙房地产开发公司配合申请预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记，乙房地产开发公司也应当配合丙申请预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记。

3、乙房地产开发公司不配合丙申请预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记时的处理方式

《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。质言之，履行合同义务是当事人的法定义务。该法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。质言之，不履行合同义务，当事人将承担违约责任。因此，本案中，乙房地产开发公司配合丙申请转移登记，是履行商品房买卖合同义务，不履行时，丙可以诉请人民法院判决其履行，判决生效后，若乙房地产开发公司仍然不履行的，丙可以申请人民法院执行，登记机构凭人民法院的执行文书为丙办理转移登记。