关于某县登记机构询问房屋登记中的几个具体问题

一、对申请人或代理人进行询问是否一定要由登记官进行?二、婚姻关系存续期间共同取得的房屋所有权，当时对房屋所有权也没有另行约定，并已登记为夫妻双方共有，现在要申请改为单方所有，是否可以按更正登记或变更登记办理?三、2011年12月5日杨某将自己的房产抵押给海某(他项权证的抵押期限注明为2011年 12月5日至2012年12月4日)，抵押期限到期后双方没有办理过他项权展期手续。那么，他项权证注明的抵押期限到期后双方未办理他项权展期手续的，抵押权人是否还享有优先受偿权?四、某甲书面委托某房地产中介公司卖房并代为办理转移登记，这一委托书已办理了公证，现在中介公司以自己的名义和第三人签订了房屋买卖合同，并和买受方共同向我处提出转移登记申请，登记机构能否受理?五、个体工商户将其所有的房屋抵押给银行，在申请抵押权登记时，要不要该个体经营者的配偶签字?如果不是个体工商户而是个人独资企业呢?

金绍达：一、询问是受理程序中的一项工作，对申请人或代理人进行询问属于审核性质，但《房地产登记技术规程》所规定的是“审查岗位”应由登记官承担。《房地产登记技术规程》已把受理和审查分为两个不同的岗位，因此受理并不是审查岗位，所以不一定需要登记官来进行询问。

二、既然属于双方共有的房屋，那么登记簿所记载的权利状况和实际的权利状况是一致的，登记簿记载事项没有错误就不能用更正登记。申请人现在要求将房屋所有权改为一方所有，这是房屋所有权的权利主体发生变化了，所以也不能用变更登记，而应该以转移登记办理。

三、对于抵押期限，最高人民法院早就有过司法解释：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”，因为物权未经法定原因不会消灭。因此，到期后双方未办理他项权利的变更登记手续的 (附带说一句，展期是指贷款人在获得银行批准后可以延期偿还贷款。登记簿所记载的“债务履行期限”的变更不宜用展期一词来表述)，抵押权仍然存在。即使抵押权人没有在主债权诉讼时效期间行使抵押权，也只是人民法院对这一抵押权不予保护，而不是抵押权的消灭。

四、接受委托代他人出卖房屋是代理行为，代理应当以被代理人的名义来从事民事活动。现某甲委托中介公司作为代理人，就应当以某甲而不能以中介公司的名义对外销售。所以在当事人以某甲作为卖方签订买卖合同前，这一登记申请登记机构不能受理。

五、个体工商户的法律地位等同于自然人，所以办理房地产抵押或转移登记时还是需要经营者的配偶共同申请(能证明房屋所有权为该个体经营者个人单独所有的除外)。个人独资企业与个体工商户不同，个人独资企业的财产虽然属于投资人所有，但个人独资企业是以组织的形态出现的，还可以设立分支机构，在企业解散时需要先进行清算。个人独资企业是以企业自身的名义进行民事活动，所以，个人独资企业在处分房产时应按其他组织受理登记申请，毋须投资人的配偶共同申请。