被预查封的房屋竣工后可以办理初始登记吗

A公司修建了10幢厂房，房屋竣工前，因债务纠纷，债权人在起诉前，申请人民法院对该公司实施财产保全措施，人民法院遂对此在建中的10幢厂房实施预查封。预查封期间，10幢厂房竣工，A公司持用地、规划等手续向登记机构申请房屋所有权初始登记。试问：登记机构可否应A公司的申请，为其办理房屋所有权初始登记?

有观点认为，《房屋登记办法》第22条第1款第(六)项规定，房屋被依法查封期间属于不予登记的情形。预查封的效力等同于查封。所以，本案中，A公司为10幢被预查封的厂房申请的房屋所有权初始登记，登记机构不应当办理。笔者不支持此观点。

1、查封、预查封只对因处分房屋产生的登记起限制作用

依《民事诉讼法》第101条规定和第 103条规定，利害关系人因情况紧急，为了使自己的合法权益得到充分保障，在起诉前，可以申请人民法院对对方实施财产保全。据此可知，查封或预查封是财产保全措施。在司法实务中，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第22条第1款规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。概言之．为了保护利害关系人的合法权益，被人民法院采取诉前财产保全措施而被查封或预查封的房屋，当事人申请因处分房屋所有权产生的抵押权登记、房屋所有权转移登记时，登记机构不能办理。本案中，按《物权法》第30条规定，A公司合法修建的 10幢厂房，自厂房竣工时起，A公司适时取得此10幢厂房的所有权，该公司申请的是房屋所有权初始登记，所谓房屋所有权初始登记，是指登记机构应权利人的申请，将满足登记条件的房屋所有权首次登记在房屋登记簿上的行为。由此可知，初始登记不是处分房屋所有权产生的登记，故 A公司为10幢被预查封的厂房申请的房屋所有权初始登记不受预查封的限制。

2、查封、预查封限制的对象，应当是已经记载于登记簿上的房屋

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第3条第1款规定，对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。质言之，人民法院要求登记机构协助执行查封或者预查封事项，应当以查封或者预查封对象已经记载于登记簿为前提。该通知第 15条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； (二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第67条“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房；(二)以预购商品房设定抵押；(三)房屋所有权转让、抵押；(四)法律、法规规定的其他情形。”概言之，能够成为人民法院的预查封对象的，只能是办理了预购商品房预告登记的预购商品房。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第10条规定，查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。质言之，人民法院查封未进行权属登记的建筑物时，不采用要求登记机构将查封或预查封事项在登记簿上作记载的方式。申言之，在建建筑物不具备使权利人取得房屋所有权的条件，其权利内容更不能记载在登记簿上，因此，本案中，A公司被人民法院预查封的10幢厂房，因其权利内容在房屋登记簿上无记载，人民法院的预查封事项亦不能记载于登记簿上，故某公司为10幢被预查封的厂房，申请的房屋所有权初始登记不受预查封的限制。

3、被预查封的房屋竣工后，应权利人的申请，登记机构可以为满足登记要求的房屋办理初始登记

在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第22条第1款第(六)项规定，房屋被依法查封期间属于不予登记的情形。笔者认为，此处的被查封房屋，是指房屋已经记载于登记簿上，且查封或预查封事项亦记载于登记簿上，换言之，已经记载于登记簿上的房屋，即使被人民法院查封或预查封，但查封或预查封事项没有记载在登记簿上，也不对因处分房屋产生的后续登记起限制作用。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004] 5号)第16条第2句规定，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。质言之，即使登记机构受理了预查封协助执行事宜，在预查封期间，房屋竣工后，应权利人的申请，在满足登记条件的前提下，登记机构也可以为其办理房屋所有权登记，房屋所有权登记完成后，由登记机构将原来的预查封转为正式查封。申言之，未竣工的房屋虽然被人民法院预查封，但预查封事项没有记载于登记簿上，在房屋竣工后，权利人申请的初始登记，满足登记要求时，登记机构更应当办理。初始登记完成后，若人民法院发出协助执行通知书，要求登记机构对此竣工后办理了所有权登记的房屋实施查封的，登记机构应当协助执行，及时在登记簿作查封记载。因此，本案中，A公司为10幢被预查封的厂房申请的房屋所有权初始登记，在满足登记条件时，登记机构应当办理。