宅基地所有权归集体 农民自建房不可买

宅基地所有权归集体 农民自建房不可买

作者：郑州市管城回族区人民法院 徐晓艳 张娜

在农村买了套房，也在房子里居住了，后发现农村的自建房不能买卖，于是诉至法院要求返还房款及家具。法院审结此案，依法认定房屋买卖合同无效并要求卖房者返还了买房者房款等。

然而，买房者毕竟在该房屋居住了，因此对卖房者造成的损失应该予以赔偿。近日，郑州市管城区法院调解此案。

农民自建房不能买

2007年4月18日，李某、康某夫妇及李某母亲朱某作为甲方与张某乙方签订了一份《买房协议》，该合同主要约定：甲方将自家楼房的第四层三室二厅以总金额17万元卖给乙方，乙方应于本合同生效之日向甲方首付5万元，截至2013年农历年底付清房款止；甲方保证向乙方交付的该房屋没有产权纠纷。

协议签订后，张某共交纳房款58500元。后张某认为与朱某、李某、康某签订的协议违反法律规定，应属无效合同，故张某诉至管城法院要求朱某三人返还房款等。

法院审理后依法查明，该土地为农村集体土地，土地使用者为朱某，用途为宅基地，该房屋是朱某等人在该宅基地上自建的房屋。在诉讼过程中，张某称其在签订买房合同时已经了解房屋性质，其在涉案房屋中居住至2008年12月30日，但其离开时未告知朱某等人，双方亦未进行交接，家具仍在涉案房屋内。朱某等人对张某上述不予认可。

法院审理后认为，朱某、李某、康某将房屋卖与本集体经济组织以外的张某，此行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，因此，双方签订的《买房协议》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

故法院判决朱某、李某、康某退还张某房款58500元；张某于存放于房屋中的家具搬走，并将房屋钥匙退还朱某、李某、康某。

买房者居住要赔损失

“张某一直在使用，双方买卖合同无效解除后，对损失可以要求赔偿。”朱某将张某诉至管城区法院，要求张某自2007年7月1日至2012年9月1日按照租房的价钱计算赔偿财产损失共计74400元。

朱某认为，涉案房屋已经管城区法院审理，认定双方买卖协议无效，互为返还财产。她应张某要求将涉案房屋改造，张某已实际使用占用该房屋达5年之久，张某购房时明知涉案房屋是自建房，存在过错，张某行为已给她造成财产损失。

张某在庭审时辩称，他没有租朱某的房屋，所以不应支付给她房租。朱某在卖房时明知其房屋不能买卖，故其过错较大，其损失应由其自己承担。

最终，经法院主持调解，双方自愿达成协议：张某补偿朱某财产损失41400元。

法官提醒：避免购买宅基地上自建房

说法：本案涉案房屋是在朱某的宅基地上建造的，该房屋为土地的附着物，具有不可分离性。农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，非集体经济组织成员无权取得。农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制，农村房屋买卖在房地一体、地随房走的格局下，朱某等人在处分自有房屋的同时也处分了宅基地使用权，朱某等人将房屋卖与本集体经济组织以外的人，此行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，因此，双方签订的《买房协议》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，对卖房者造成的损失，买房者也应予以补偿。

法官提醒，广大市民在买房时要避免买农村宅基地上建造的自建房，以免造成不必要的麻烦。