回迁房买卖的注意事项

回迁房的产权问题

这样的产权，首先需要看开发商是不是走正规程序审批之后取得的土地使用权，其产生的产权可能会有两种：

1、没有经过国家正规手续审批，今后也不可能取得产权证的房产，这类产权就是俗称的“乡产权”，属于违规用地，也是现在正在打击的一种违规建设行为，属于“小产权”，不是正规的国家予以承认的产权;

2、过正规的用地审批程序，比如说属于危旧房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等性质的，今后可以办理正规产权。这种产权性质叫做“等同于经济适用房管理”，也就是说，其产权证下发之后将会被注明为“经济适用房”产权性质，但是不完全受到经济适用房制度的制约，取得房产证之后可以作为二手房买卖，但是需要交纳成交价格3%的土地出让金，补交之后等同于商品房性质。

回迁房买卖的注意事项

回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。

作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。

然而另一种情况，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80%~90%的楼款，作为客人购买该套房子的保证，余数则在真正过户交易后再付清，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险。

部分的回迁房存在尚未有《房产证》的问题，或者当取得真正的《房产证》时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱，这种种的因素，都导致在同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜。因此，当你需要购买回迁房的时候，一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节，并尽量去一些有信誉的大型中介公司咨询，尽可能避免不必要的损失。

我姥姥的房子快拆迁了，姥姥计划从村委会买一个80平米，但是好像产权是归村委会的，姥姥是一个户口在村子，能享受40平米的优惠政策，以每平米2000元购进，其余的就是4500(市场价)元购进的了。(村子规定一户只能享受40平方米的优惠政策)，我想请问我们是否可以拥有这套房子的房产证，还有可以有变卖的权利么?还有，因为我是姥姥的唯一继承人了，她也想把房子给我，但是不知道是否能过户，或者继承。姥姥总是担心她离开后村委会会把房子吞回去，所以对于这个房子，我们还有什么权利么?如果姥姥离开后，我的权益能受到保障么?北京市，房山区。

问题补充：

但是我家花钱了啊。不是白住的，是我们也花了钱啊

中顾法律网专业律师解答：既然花了不少钱，村委会应该给你们房产证。房产证才是唯一私有产权象征。若村委会明知不能出售名下产权还这样做，完全不应该。尽量争取办房产证，不行的话就协商退款。没有产权，何谈继承和过户。

回迁房与商品房的区别

回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：

1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

另外，拆迁的是商品房，回拆房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回拆房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

拆迁遇困停滞三年：保证2010尽快开工建设回迁房

“小房身地块棚户区项目是2006年长春市政府确定的108块重点棚户区改造项目之一，现在拆迁进入很慢，是多方面原因造成的，虽然开发企业也做了大量工作，但依然不能达到预期的目的。”长春市城市建设开发管理办公室党总支书记、主任韩永飞说，去年长春棚改遇到了一些问题，首要的就是拆迁问题。

“对于小房身这样的棚户区改造区域的居民，长春市政府推行的棚户区改造是实现居住梦想的唯一途径，大多数居民是非常欢迎与支持的。”长春市城市建设房屋拆迁管理办公室相关负责人介绍说，针对这样的情况，长春市政府有关领导明确提出，长春市城市建设房屋拆迁管理办公室和绿园区政府要做好小房身棚户区改造项目的拆迁政策宣传，做好强迁准备，必须保证2010年尽快开工建设回迁房，保障绝大多数居民顺利回迁。

按照2006年3月10日实施的《长春市棚户区改造项目住宅房屋拆迁补偿安置暂行规定》的棚户区改造拆迁安置补偿标准，房屋安置实行“拆一还一”政策，不找差价，每户在49平方米以内增加的面积，按建筑成本结算，偿还的面积和新增加的面积产权归个人所有;货币补偿按照“拆一补一”，每户不足49平方米补到49平方米的优惠政策，总金额等于被拆迁房屋的评估金额加上棚户区房屋拆迁价格补贴金额、面积补贴金额、搬迁补助费和临时安置补助费;拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑原则上不予补偿安置，但对1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》颁布以前自建、自住的独立房屋，其权利人具有拆迁区域内的正式户口，又确无其他住处的，可对被拆迁房屋按照不同结构房屋的建筑成本结合成新给予补偿，具体补偿数额由评估机构评估确定。

“可以说，长春市政府对于棚户区改造拆迁户的补偿已经非常优惠和完善，拆迁不能如期进行，开发企业承受了巨大压力，而大多数已经拆迁的住户也无法按期回迁。”绿园区建设局地产开发科科长宫珣说，2010年是长春“拆违年”，以此为契机，绿园区政府将专门组织机构推进小房身地块拆迁进程，对尚未拆迁的居民进行调查了解，如果认定为达到非法目的以迁致富，将实施强制拆迁。