约定“房产证件办齐”是否包括土地使用权证的过户

约定“房产证件办齐”是否包括土地使用权证的过户？
──黄某某诉李某某房屋买卖合同纠纷案评析

【要点提示】

房产证与土地使用证是两个不同的概念，两者性质不同，互不包含，本案双方协议中所称的“房产证件办齐”不应包括土地使用权证。

【案例索引】

一审：河南省平桥区人民法院（2010）平民初字第151号（2010年4月22日）

【案情】

原告（反诉被告）：黄某某

被告（反诉原告）：李某某

2009年10月26日，原告（反诉被告）黄某某与被告（反诉原告）李某某签订一份《卖房协议》，其原文“甲方（即黄某某）房子卖给乙方（即李某某）作价贰拾伍万捌仟元整（258000元）（含家具在内），现金已付伍万捌仟元（58000元），甲方负责把房产证件办齐后交给乙方（所有费用由甲方负责），乙方一次性付给甲方下欠款贰拾万元，双方不能违规。”协议签订后，李某某付清首批房款58000元，黄某某亦将房产证过户在李某某的名下，并交付给李某某，李某某也已搬入该房居住，不久，黄某某将土地使用证也交付给李某某。但是，李某某要求黄某某为其过户土地使用证，并以此为由拒绝支付下余的200000元房款，双方为此发生纠纷。原告（反诉被告）黄某某于2009年12月25日向信阳市平桥区人民法院提起诉讼。诉讼中，被告（反诉原告）李某某提起反诉，要求原告（反诉被告）为其办理土地使用证的过户。

【审判】

庭审中，对土地使用证的过户，双方各执一词，黄某某称签协议时其土地使用证没有找到，已给李某某说明，所以只同意给其过户房产证，而没有同意给其过户土地使用证，否则也不会以这么便宜的价格出卖。李某某则称当时所说的房产证件就含土地使用证的过户。法院经审理认为，黄某某与李某某之间所签订的协议并不违反法律，但是，由于协议签订时语句表述不清有歧义，双方对“房产证件办齐”理解不同，导致纠纷的产生。在约定不明的情况下，有法律规定的，应当依照法律规定执行，没有法律规定的依据习惯确定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。经查明，该案所涉的土地系划拔性质。黄某某已为李某某办理了房产证过户，亦即视为双方的转让行为得到国家认可，那么据此规定，受让人即买房人李某某则负有办理土地使用权出让手续并缴纳费用的义务，李某某要求黄某某为其办理土地使用权证过户手续并承担费用，不符合此规定。现黄某某已经依约定将房产证过户到李某某的名下，李某某即应当支付下余房款，但是，造成李某某没有付款的原因是双方约定不明所致，所以黄某某要求李某某支付利息的要求不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，判决被告（反诉原告）李某某于本判决书生效后三日内支付给原告（反诉被告）黄某某下余房款200000元；被告（反诉原告）李某某的反诉请求不予支持。本案本诉受理费4300元、反诉受理费550元、保全费1500元，由被告（反诉原告）李某某负担。

一审宣判后，各方当事人均未上诉。

【评析】

本案在审理时存在两种观点：

黄某某与李某某之间所签订的协议并不违反法律，但是，由于协议签订时，约定不明，产生歧义，那如何理解该协议所称的“房产证件办齐”，房产证件是否包括土地使用权证则是本案的关键。

一种观点认为，双方协议中所称的“房产证件办齐”不应包括土地使用证，现原告（反诉被告）黄某某已将房产证过户到被告（反诉原告）李某某的名下，其已按协议履行了义务，李某某即应当按协议支付下余购房款200000元。

另一种观点认为，房屋是依附于土地的，两者不可分割，房屋产权因买卖发生转移后，土地使用权也应随之发生转移，房屋买卖时应按国家的有关规定办理房产证和土地使用证过户手续。就本案双方当事人而言，虽然对此也进行了约定，但是，由于约定不明，产生歧义。本案所涉及的房产，原本已经办理了房产证，此次过户不可能包括准建证、规划证等证件，那么结合“房产证件办齐”的表述及房产证土地使用证不可分离的性质，所以对“房产证件办齐”的理解应包括土地使用证的过户，因为，所谓“办齐”应指两个或两个以上的证件，又由于双方约定所有费用由甲方（即黄某某）负担，所以黄某某应当为李某某办理土地使用证过户手续，并承担相关费用。

笔者同意第一种观点。

房产证是房子所有权为谁所有的证件，是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，即《房屋所有权证》，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

土地使用权证又称国有土地使用权证,是该宅基地谁有权使用的证件，是经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。

房产证与土地使用证是两个不同的概念，两者性质不同，互不包含，本案双方协议中所称的“房产证件办齐”不应包括土地使用权证。现黄某某已将房产过户到李某某的名下，其已按协议履行了义务，李某某即应当按协议支付下余购房款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。”第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中，黄某某已为李某某办理了房产证过户，亦即视为双方的转让行为得到国家认可，那么根据此规定，办理过户手续并交纳出让金的主体应当是受让方，也就是买房者，所以李某某要求黄某某为其办理土地使用权出让手续并承担费用，不符合此规定。