房屋买卖合同与借款合同交叉下的法律适用

未依约履行借款义务 房屋买卖合同应予解除
——房屋买卖合同与借款合同交叉下的法律适用

 一、案情介绍

原告（反诉被告）丁某。

原告（反诉被告）马某。

被告（反诉原告）张某。

第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司。

原告丁某、原告马某诉被告张某、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）房屋买卖合同纠纷一案。

丁某、马某诉称：我们和张某于2009年11月10日签订北京市存量房买卖合同，约定张某将北京市通州区杨富店110号502号房屋出售给我们，双方约定房屋成交价格为人民币68万元。合同签订后，我们依约履行了交付定金的合同义务，但是在我们按照合同约定向张某支付合同款项时，张某不予配合，拒绝接收，并至今拒绝为其办理房屋过户手续。故请求法院判令：1、张某继续履行合同义务，张某将本案房屋交付给我们，协助办理房屋过户；2、张某自2010年2月11日起按照每日1万元定金的万分之五的标准给付违约金直至完成过户手续止。3、自2010年2月11日起按照1万元定金的万分之五给付违约金直至被告张某将房屋交付给我们为止；4、诉讼费由被告张某承担。

张某辩称：我不同意继续履行合同，是丁某和马某违约在先，二人没有在2010年2月11日前给我首付款30万和借款19万。而且我已经通过中介公司告知了丁某与马某合同予以解除。

张某提起反诉称：我与丁某、马某于2009年11月10日签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议、合同签订后，我积极配合买方及我爱我家办理银行面签及评估等工作，但是在买方应该向我支付合同规定的款项时，由于买方不具备支付能力，超出了合同规定期限，故我拒绝继续履行合同。而且我因急需资金，于2009年12月6日将自己名下的另一房屋超低价的出卖了，所以丁某、马某给我造成了巨大的经济损失。故请求法院判令：1、解除我与丁某、马某签订的房屋买卖合同及补充协议；2、判令丁某、马某赔偿我违约金人民币5万元；3、反诉费由丁某、马某承担。

针对张某的反诉请求，丁某、马某辩称：不同意张某的反诉请求。合同履行期间双方发生争议是因对19万元的交付，有关该借款的合同条款成立，但是并不生效，对这个条款的争议不影响合同的履行，故我方要求继续履行合同。

第三人我爱我家述称：丁某、马某与张某在2009年11月10日签订了房屋买卖合同和补充协议，双方约定在2009年11月26日交接首付款30万元以及由丁某、马某借给张某19万元用以解除抵押贷款，但是2009年11月26日，丁某、马某认为借给张某19万元在安全性上有隐患，所以丁某、马某拒绝借给张某，双方因此产生纠纷，导致首付款没有交接成功。

二、审理情况

法院于2010年4月判决：一、判决生效之日起解除丁某、马某与张某于二○○九年十一月十日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、判决生效之日起解除丁某、马某与张某、北京我爱我家房地产经纪有限公司于二○○九年十一月十日所签订的《补充协议》；三、张某于判决生效之日起七日内返还丁某、马某购房定金人民币一万元；四、驳回丁某、马某的诉讼请求；五、驳回张某的其他反诉请求。

判决后，丁某、马某不服，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

三、本案涉及的法律问题分析

1、本案争议焦点之一为丁某、马某拒绝依《补充协议》约定给付张某19万元借款的行为是否构成根本违约

对此存在两种不同意见：第一种意见认为本案借款与房屋买卖是两个法律关系。借款合同属于成立但未生效，借款合同应在借款给付时才发生法律效力。且借款义务的负担与否并不影响房屋买卖合同的继续履行，同时，由于双方在合同中未约定不履行借款义务的法律后果，因此丁某、马某不构成根本违约，房屋买卖合同应该继续履行。

第二种意见认为，借款关系虽系不同的法律关系，但从本案来看，借款行为应该是房屋买卖合同履行中的一个必要履行步骤，借款义务的履行情况直接影响了房屋买卖合同目的的实现，因此丁某、马某构成根本违约，房屋买卖合同予以解除。

笔者同意第二种意见。理由如下：

首先，本案中丁某、马某上诉时坚持认为未构成根本违约，因为借款合同属成立未生效，且解除抵押是张某作为出卖人的义务，二人还认为即使不向张某提供借款，双方仍可通过转按揭的方式继续履行合同。但根据法院查明的事实，双方在补充协议第五条的约定明确，“经甲乙双方友好协商，乙方承诺于2009年11月26日前交付甲方购房首付款30万元，另乙方借与甲方19万元，用于甲方还清标的房屋贷款，丙方协助办理。”“甲方承诺于银行放款后3日内偿还乙方此项借款19万元。”从合同的实际履行角度来看，张某于2009年11月13日向中国工商银行申请提前偿还剩余贷款484 053.05元，从上述规定及履行情况，我们可以看出张某的剩余贷款数额与双方在补充协议中约定的首付款30万元加上借款19万元数额相近，还款方式亦系在银行放款后及时归还，此借款条款显然系为解除抵押所设定。

其次，从法律的适用角度而言，通过上面的分析，双方所签订的补充协议第五条显系双方对于房屋买卖的特别约定，该19万元借款的用途实际是张某用于偿还所欠银行的剩余贷款，从而顺利解除设定在涉案房屋上的抵押担保，而只有解除了房屋抵押担保，方可进行下一步，即将涉案房屋过户给丁某、马某，才能最终完成买卖行为、实现房屋买卖合同的最终目的。本案中，由于丁某、马某拒绝给付张某该19万元借款，导致张某无法还清银行贷款，该行为的后果是直接导致了房屋无法过户，从而使本案的房屋买卖行为无法实际完成。

再次，从法理学角度来讲，合同的产生系基于双方之间的信赖关系。从存量房买卖纠纷的审理实践来看，由于现在传统儒家“重义轻利”的伦理道德在市场利益冲击下分崩离析，新的市场道德和法治观念没有深入普及，私的理念缺乏约束，使得当事人一方任意违约等行为频频出现，严重损害了交易安全和诚实守信的良好秩序的建立。因此对于信赖利益的保护尤为重要。本案中丁某、马某的上述行为已经危及作为合同关系之基础的信赖关系，使张某现拒绝通过变更合同条款或其他方式与之继续进行房屋买卖，丁某、马某的行为构成根本违约。

综上，丁某、马某拒绝依《补充协议》约定给付张某19万元借款的行为，已致使双方不能实现合同目的，故丁某、马某的行为构成根本违约。

2、本案中张某是否单方解除房屋买卖合同

根据我国合同法第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。同时合同法第96条规定当事人一方依照第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

本案中，张某于2009年12月26日向我爱我家发送了书面合同解除函，写明“丁某、马某应于2009年11月26日给付首付款及借款共计49万元，丁某、马某拖至12月19日仍未付款，付款已逾期，属严重违约，特依法通知解除房屋买卖合同及网签”。

从形式要件和内容来看，张某发给我爱我家的书面解除合同通知符合法律规定，具有法律效力。虽然我爱我家称已将张某发送的书面解除函电话通知了丁某、马某，但本案中张某自己未将该书面合同解除函发送给丁某和马某，同时我爱我家亦未采取书面通知的方式告知丁某、马某合同解除，在没有提供相关证据的情况下，房屋买卖合同实际上并未解除。

3、未依约借款应否赔偿违约金

本案庭审过程中，张某称因502号存在纠纷，导致其在急需用钱的情况下低价出卖了位于通州区大稿南街1号9号楼的房屋，造成了经济损失，其提出反诉要求丁某、马某按房屋买卖合同第七条第二款逾期付款的违约责任的约定一次性赔偿违约金5万元。

本案中，房屋买卖合同第七条第二款关于逾期付款的违约责任一节，约束的是房款的逾期给付问题。由于该19万元的性质并不属于房款，且双方在房屋买卖合同及补充协议中均未明确约定逾期给付此笔借款19万元的违约责任，故不能适用存量房买卖合同第七条第二款有关逾期付款责任的约定，因此张某的反诉主张缺乏法律及合同依据，不应支持。

综上，一审、二审判决是正确的。作者：郭颖