商品房买卖纠纷中迟延办证违约责任有关疑难问题的认定与处理

审判实践中，随着房地产市场的空前活跃，商品房买卖纠纷中迟延办证违约责任案件【1】也大量增加。因这类案件具有普遍性、群发性的特点，法院在审理时较为慎重。实践中亟需对出卖人的办证义务，“因出卖人的原因”等审判疑难问题进行求实与释惑。

一、 追根溯源：办证的义务分担

依据《城市房地产开发经营管理条例》【2】规定，办证应当由买受人提出申请，并由房地产开发企业予以协助。

买受人的申请，指预售商品房的买受人应当自商品房交付使用之日起90日内，现售商品房的买受人应当自销售合同签订之日起90日内，持登记申请材料到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记。依据《房屋登记办法》规定，房屋所有权转移登记需要提交的材料包括：登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料、其他必要材料。实务中需要提交的材料一般包括：商品房销售许可证、新建房屋初始登记批复、新建门牌号码审批表、经备案的商品房买卖合同、商品房销售专用发票、准住通知单、公共部位维修基金收据、契税收据、买受人身份证等。

房地产开发企业的协助主要指办理完毕房屋所有权初始登记，还包括依照规定或约定履行通知、提供必要证明文件等。

依《物权法》规定，房地产开发企业通过合法建造房屋行为取得房屋所有权，对该所有权进行出售处分时，需要先办理所有权初始登记。依据《房屋登记办法》规定，所有权初始登记应当提交的材料包括：登记申请书；申请人身份证明、建设用地使用权证明（一般指建设用地许可证）、建设工程符合规划的证明（一般是指规划许可证）、房屋已竣工的证明（一般指住宅工程使用许可证或房屋建筑工程竣工验收备案表）、房屋测绘报告（一般包括房产要素调查测量成果、房产图测绘资料、房产面积测算成果）、其他必要材料（一般包括共用部位共用设施设备维修基金交款收据）。

需要特别指出的是：除当事人有特别约定外，房地产开发企业并无义务为买受人办理完毕房屋所有权转移登记并向买受人交付房屋所有权证书。但是，根据《中华人民共和国合同法》第135条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，出卖人应当交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，因此房地产开发企业的协助义务，应一直持续到买受人办理完毕房屋所有权转移登记并取得房屋所有权证书为止。

二、结症求解：迟延办证违约责任有关疑难问题的认定与处理

1、审查“由于出卖人的原因”

办证时房地产开发企业需要向买受人提供的必要证明文件一般包括：商品房销售许可证、新建房屋初始登记批复、新建门牌号码审批表、经备案的商品房买卖合同、商品房销售专用发票、准住通知单。因此审判实践中认定“由于出卖人的原因”，应审查出卖人是否在法定或约定的期间向买受人或房屋登记机构提供前述文件。依据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，此为法定期间。而现行通用的《商品房买卖合同示范文本》第15条【3】约定：“出卖人应当在商品房交付使用后＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”此为约定期间。若房地产开发企业没有在法定或约定的期间向买受人或房屋登记机构提供前述文件，则可以认定为“由于出卖人的原因”。

房地产开发企业没有在法定或约定的期间向买受人提供前述文件，可能因为自身的原因，也可能因为第三人的原因。根据《中华人民共和国合同法》第121条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，房地产开发企业即便因为第三人的原因造成违约，也应向买受人承担违约责任。

2、非“由于出卖人的原因”的认定

（1）买受人自身的原因。首先是买受人对商品房买卖合同约定义务的违反，通常是没有如约交付购房款等，此时，房地产开发企业拒绝履行协助义务，属于依法行使抗辩权的范畴。其次是买受人对房产交易法定义务的违反，突出表现在买受人没有按照规定交纳公共部位维修基金、契税。依照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，买受人应当向房地产开发企业缴交维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。依照《中华人民共和国契税暂行条例》规定，房屋的买受人为契税的纳税人。买受人未出具契税完税凭证的，房产管理部门不予办理房屋的权属变更登记手续。再次，买受人由于特殊的原因没有向房屋登记机构提出办证申请。

（2）不可抗力。不可抗力属于法定免责事由，因不可抗力的发生导致商品房买卖合同不能履行，房地产开发企业可免责。

3、关于逾期办证违约责任诉讼时效的审查

迟延办证违约责任的请求权是基于商品房买卖合同中约定或《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房若干问题的解释》）特别规定而产生，是一种债的法律关系，适用诉讼时效的规定，而超过诉讼实效也是房地产开发企业在该类诉讼中常提出的抗辩。《商品房若干问题的解释》第18条规定了房地产开发企业承当违约责任的方式：给付违约金。因当事人对违约金约定的不同，诉讼时效的计算方式有所不同，共有三种情况，第一，当事人明确约定违约金的具体数额，这一数额是确定唯一的，对这一违约金数额的请求给付，是一时性债权，应从违约行为发生的次日开始计算诉讼时效。第二，当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生每日或每月不断增长，对这一违约金数额的请求给付，则属于继续性债权，应按照每日或每月发生的单独债权分别适用诉讼时效的规定。在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效。第三，当事人在合同中没有约定违约金或损失数额难以计算，则适用《商品房若干问题的解释》第18条第2款的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。因金融机构计收逾期贷款利息时也是以日为单位累计计算，因此，此种情况下诉讼时效的适用与第二种情况相同。

4、房地产开发企业完成初始登记的审查

办理完毕初房屋初始登记是房地产开发企业在办证过程中的主要义务，因此准确审查房地产开发企业完成该义务的情况，对于确定房地产开发企业迟延办证违约责任至关重要。房地产开发企业完成初始登记的标志，应是登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿，审判实践中应重点审查房地产开发企业是否取得登记机构作出的关于同意房屋初始登记的批复。有意见主张房地产开发企业取得登记机构出具的办理权属登记的收件凭证即可视为完成初始登记。笔者认为这种意见不妥，原因有二：第一，依照《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业在买受人办理所有权登记时，其义务是协助并“提供必要的证明文件”，“提供必要的证明文件”意味着证明文件所表征的各项登记、批准手续已经办理完毕。作为买受人办证的前提，初始登记的批复应当包含在“必要的证明文件”中。换而言之，房屋买受人办证的前提是初始登记完成，只有在准予初始登记的批复作出之后，房地产开发企业才具备协助办证的法定条件。第二，依照《房屋登记办法》规定，登记机构为申请人出具收件书面凭证，仅说明申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构予以受理。至于是否准予初始登记，须由登记机构查验申请登记材料反映的事实是否符合登记条件后才能确定，如不符合则不予登记。

当然，审理商品房买卖纠纷中迟延办证违约责任案件还有一些疑难问题值得探讨，但在处理此中纠纷时，总体上应以有利于制裁和遏制不法行为，保护买受人的合法权益，维护商品房市场的正常交易秩序和促进商品房市场城信体系的建立为原则。

注释：

[1]文中“办证”，无特别说明，均指商品房买受人办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证书。

[2]《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

[3]依据建设部、国家工商行政管理局《关于印发〈商品房买卖合同示范文本〉的通知》（建住房〔２０００〕２００号）规定，现行商品房买卖应使用编号为ＧＦ－２０００－０１７１的商品房买卖合同示范文本，该文本第十五条规定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后＿＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿＿＿项处理：

１．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿＿＿日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的＿＿＿％赔偿买受人损失。
２．买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿＿＿％向买受人支付违约金。

张伟（作者单位：辽宁省沈阳市沈河区人民法院）