开发商出让"宅基地"无法律依据，应为无效

编辑：伊路芳菲

【小编按语 】

近年来，各地“城镇化建设、小城镇开发”的浪潮迅猛。各地出现以乡镇政府招商引资的名义，以开发商出让“宅基地”的形式，实施的小城镇建设模式。由此引发的纠纷，不断涌向法院。人民法院如何处理这类纠纷，是一个新的难题。此次推送的案例，其裁判结果及理由体现的法律原则为：开发商可以依法转让的土地的性质，只能是国有土地使用权。

【裁判要旨 】

由于深发公司转让给王某某的土地位于深发公司持有松国用（2011）第965号《国有土地使用证》载明的国有土地使用权范围内，案涉土地为国有土地。深发公司向王某某转让该土地符合法律的规定，双方所签土地转让合同合法有效。双方应根据合同的约定，全面履行义务。深发公司已将案涉土地交付给王某某，且王某某已在该土地上建房。王某某作为买受人应当履行交付购地欠款的义务。

王某某所称附属设施未修建完善问题，由于双方在合同中对此并未作出约定，王某某不能以此为理由不履行交付欠款的义务。关于办理土地产权证的问题，双方已在合同中约定由深发公司协助买受人办理。

【裁判评析】

根据我国的法律规定，宅基地归集体经济组织所有。关于宅基地的取得，只能由集体经济组织的成员向集体经济组织申请，经乡镇人民政府审核，并由县级人民政府批准，方可取得宅基地使用权。因而，集体经济组织的成员，使用宅基地是无偿性质，并不存在所谓的宅基地使用权的有偿出让问题。同时，宅基地使用权也不存在转让及流转问题。只是宅基本使用权，可随着宅基地上所建房屋的转让而转让，但是这种转让只能在同一集体经济组织成员之间进行。并且对宅基地实行严格的“一户一宅”原则，即农村集体经济组织成员在出卖或出租住房后，再申请宅基地的，将不予批准。

以上是我国关于宅基地问题的一般政策要求及法律规则。然而，一审法院在处理该案时，并未根据以上政策要求及法律规则进行考量和处理，只是单纯地从一般合同关系的角度进行判断，忽略了案涉合同关系所指向的标的物——土地的特殊性。根据物权法定的原则，对物权的种类及内容的创设，只能依据法律的规定而形成，不允许当事人以合同约定的方式进行创设。所谓开发商出让宅基地是没有法律依据的。

具体在本案纠纷中，对开发商来而言，其不具有相应土地的宅地所有权或者使用权，也不具有相应土地的宅基地使用权的出让或转让权利。因而，对该案纠纷，一审的处理方法并无法律依据。

但是，二审法院找到了另外一个处理路径及方法，即通过补充查明发现，开发商对争议土地拥有国有土地使用权，即其具有依法出让案涉土地的权利。据此二审作出与一审裁判结果相同的判决。

【裁判路径】

本文所案件属于特殊情况，即开发商具有国有土地使用权，也就是人们所说的“大产权”。然而，在通常情况下，开发商提供的土地的，在权属性质上多为“小产权”。对这样的产权情况，在法律判断上，一般应当认定相应转让合同关系无效。

然而，由于这类纠纷产生的背景较为复杂，一般涉及地方政府主导的“城镇化建设、小城镇开发、招商引资”等政策引导及行政指引因素在其中，对这类纠纷如果以民事法律原则进行判断和处理，则难以体现法律效果与社会效果的有机统一，因而对这类纠纷一般不宜通过民事诉讼解决。

其中，对开发商诉请买受人交付土地出让款的“小产权”类土地纠纷，可根据《民事诉讼法》第119条第一项的规定，以“原告不具有主体资格”为由，裁定不予受理或者驳回起诉。

【裁判文书】

贵州省铜仁市中级人民法院民事判决书

（2019）黔06民终432号

上诉人（原审被告）：王某某，男，成年。

被上诉人（原审原告）：深发公司。

上诉人王某某因与被上诉人深发公司合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2018）黔0628民初2967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

王某某上诉请求：1．依法撤销一审判决；2．改判驳回深发公司一审诉讼请求；3．一、二审诉讼费用由深发公司负担。事实和理由：1．争议宅基地是否位于深发公司的国有土地使用权范围内不明，深发公司不能为买受人办理国有土地使用权证，已构成重大违约。2．双方在《普觉新城宅基出让协议》中约定，应当让毫口新区符合建立宜居、商业休闲美丽家园条件。同时，双方在签订协议时，深发公司将普觉新城的规划图作为其销售土地宣传广告使用，该规划图显示，普觉新城的多座桥梁、以及商业休闲广场、幼儿园等基础设施应由深发公司负责修建，但至今未建成，已构成重大违约，根据法律的规定，买受人有履行抗辩权。

被上诉人深发公司辩称：1．双方在协议中对附属设施问题并未约定，也没有约定附属设施未完工买受人可拒绝付款，深发公司已交付土地，王某某已在土地上修建房屋，深发公司已履行了合同的主要义务；2．深发公司享有对案涉土地转让的权利，转让土地并未违反法律规定。

深发公司向一审法院起诉请求：1．依法判令王某某限期支付拖欠深发公司宅基地出让款48,000元，并分别依照约定按照当地信用社同期贷款利率的2倍承担逾期利息7,208元，至实际支付完毕为止（逾期利息暂计至2018年08月01日）；2．案件受理费由王某某负担。

一审法院认定事实：1．深发公司依法取得了普觉镇小城镇综合开发建设项目，2015年03月15日深发公司与王某某签订《普觉新城宅基地出让协议》，该协议约定了宅基地宗数、价值、权利及义务、违约等事宜；2．深发公司出让给王某某宅基地总价值为228,000元；3．王某某目前在涉案宅基地上已修建好房屋；4．王某某于2015年06月15日向深发公司出具欠条一份，该欠条载明：所欠金额为96,000元并约定2016年06月30日付清欠款，如未按时付清欠款，延期还款则按普觉信用社同期贷款利率的两倍偿还欠款；5．王某某至今未请求深发公司办理国有土地使用权证。另查明，深发公司出让宅基地时，保证通水、通电、通路，但目前通路尚未全部实现，属于在建工程；王某某向深发公司于2015年03月15日出具的欠条系王某某配偶的杨某某所写，王某某表示予以认可。

一审法院认为：依法成立的合同，依法受法律保护，对合同当事人具有法律约束力；深发公司依法取得了普觉镇小城镇综合开发建设项目，深发公司与王某某于2015年03月15日签订《普觉新城宅基地出让协议》，系双方真实意思表示，该协议合法、有效，具有合同性质，依法受法律保护，该协议内容对协议双方当事人均具有法律约束力，双方应按照协议约定充分、全面履行义务，本案中深发公司按照协议的约定出让了宅基地给王某某，王某某应按照协议约定的内容履行支付宅基地出让款的义务，王某某目前尚未履行支付深发公司宅基地出让余款48,000元的义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，属于违约行为，故深发公司诉至法院请求王某某支付宅基地出让余款48,000元，予以支持；对深发公司请求王某某按照普觉信用社同期贷款利率的2倍承担逾期利息至实际支付完毕的诉请，由于深发公司对承诺通水、通电、通路事宜尚未完全实现，有的项目现属于在建项目，也存在一定的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，对深发公司诉请王某某支付逾期利息不予支持；关于王某某辩称涉案土地属于无权转让、深发公司没有帮助王某某办理土地使用权证，消防、亮化、休闲、娱乐等附属项目未修建，已构成根本违约，协议、欠条系格式合同，免除买受的权利加重买受人的义务为抗辩，王某某有权拒付余款的辩解意见，因涉案土地系深发公司通过国家出让方式取得，深发公司出让给王某某的宅基地已获得国家的准许，涉案土地不存在无权转让，双方所签协议系宅基地出让协议，深发公司按照协议履行了出让宅基地的义务，系已履行了合同的主要义务，王某某至今未要求深发公司办理国有土地使用权证。该协议及欠条虽系格式合同，但其内容并没有免除王某某的权利、加重王某某的义务，故对王某某的上述辩解意见不予采纳。

一审法院据此判决：一、王某某于判决生效之日起15日内支付深发公司宅基地出让余款48,000元；二、驳回深发公司其他诉讼请求。

二审中，深发公司提交了土地协议书、松桃县政府批复、松桃县发改局批复、规划设计条件通知书，用以证明深发公司的土地来源合法。王某某质证称，不能证明案涉土地在国有土地使用权范围内，达不到证明目的。王某某的质证意见成立，对该组证据不予采信。

对一审法院查明的事实，本院予以确认。同时，二审还查明，王某某的配偶在写下欠深发公司9.8万元欠条后，王某某向深发公司支付了5万元。另经二审核实当地国土管理部门，深发公司转让给王某某的土地位于深发公司持有松国用（2011）第965号《国有土地使用证》载明的国有土地使用权范围内。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：1．案涉土地是否为国有土地；2．深发公司是否已经履行了合同主要义务，王某某是否具有履行抗辩权。

本院认为：由于深发公司转让给王某某的土地位于深发公司持有松国用（2011）第965号《国有土地使用证》载明的国有土地使用权范围内，案涉土地为国有土地。深发公司向王某某转让该土地完全符合法律的规定，双方所签土地转让合同合法有效。双方应根据合同的约定，全面履行义务。深发公司已将案涉土地交付给王某某，且王某某已在该土地上建房。王某某作为买受人应当履行交付购地欠款的义务。王某某所称附属设施未修建完善问题，由于双方在合同中对此并未作出约定，王某某不能以此为理由不履行交付欠款的义务。关于办理土地产权证的问题，双方已在合同中约定由深发公司协助买受人办理。同时，一审已经考虑“深发公司对承诺通水、通电、通路事宜尚未完全实现，有的项目现属于在建项目，也存在一定的违约行为”的因素，对深发公司要求买受人支付逾期利息的诉请不予支持，一审此考虑及处理正确。因而，上诉人王某某关于“案涉土地性质不明，不能办理国有土地产权证；深发公司未修建附属设施，已构成重大违约，买受人具有履行抗辩权”的上诉理由不能成立。

综上所述，王某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1,000元，由上诉人王某某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 唐正洪

审 判 员 田 芳

审 判 员 熊亚飞

二〇一九年五月二十九日

书 记 员 石 黎