房屋抵押登记前期的受理、审核房地产管理局还是不动产登记局的法定职责？

房屋抵押登记前期的受理、审核房地产管理局还是不动产登记局的法定职责？

【案情】

2017年6月13日，原告陈某某、欧阳某某（抵押权人）与第三人吴某某、黎某某（抵押人）签订抵押协议，因第三人拖欠原告借款本金65万元，第三人同意以抵押担保还款。同日原告与第三人共同向江西某县不动产登记中心申请办理顺位抵押登记，提供了相关登记资料。2017年6月26日两被告某县房地产管理局、某县不动产登记局共同作出不予办理顺位抵押登记的答复。原告陈某某、欧阳某某对答复不服，向法院提起行政诉讼。

【分歧】

对于此案件，房屋抵押登记前期的受理、审核是某县房地产管理局法定职责还是不动产登记局法定职责，存在三种不同意见：

第一种意见认为：根据江西省住房和城乡建设厅下发的《关于切实做好全省房屋交易与产权管理工作的通知》(赣建房[2015]22号文件精神，房屋交易与产权管理业务流程是先向房管部门提出申请，由房管部门对材料齐全的申请予以受理并依法审核，故本案受理、审核是房地产管理局的职责。

第二种意见认为：根据江西省人民政府办公厅《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接工作的通知》文件精神，房管部门与不动产登记机构两个单位应该综合受理、并联审核，要同时收取申请人房屋交易和不动产登记所需要件，同时履行询问、查验、鉴证等预审程序，故本案受理、审核是某县房地产管理局和不动产登记局共同的职责。

第三种意见认为：根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）的相关规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，不动产登记机构收到不动产登记申请材料后，应当根据《条例》第十七条的规定，决定是否予以受理。故本案受理、审核应是某县不动产登记局的法定职责。

【管析】

笔者同意第三种意见，主要理由如下：

从法律效力分析，《条例》属于行政法规，任何部委及地方出台的规范性文件均应不得违反法律、法规规定，而江西省住房和城乡建设厅《关于切实做好全省房屋交易与产权管理工作的通知》和江西省人民政府办公厅《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接工作的通知》属于地方性规范性文件，以上两规范性文件部分规定存在与上位法相冲突的情形，此种情况下应该适用上位法的规定。

从法条文义分析，《条例》第十四条：“因买卖、设立抵押权等申请不动产登记的应当由当事人双方共同申请”。第十五条：“当事人或者代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记”。第十七条：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料应当分别按照下列情况办理：”。以上条文明确规定受理、审核系不动产登记机构的法定职责。2015年7月10日国土资源部与住房城乡建设部联合下发《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》，该文件明确指出各地将房屋登记的受理、审核、登薄、发证等房屋登记职责统一到不动产登记机构，不得随意拆分房屋登记职责。该文件规定与《条例》立法精神一致。

从操作层面分析，由不动产登记部门统一受理房屋登记，初衷是为便民、利民。房管部门与不动产登记部门的衔接可通过建立数据平台、交换接口、数据抄送等形式，实现实时互通共享。即使在现阶段某些地方尚未建成不动产登记信息管理基础平台的，不动产登记部门可自身加强与房管部门沟通协调，向房管部门发送协查单，由房管部门在其职责范围予以核查，并将核查结果及时函告不动产登记部门。不能把行政机关的协同配合转变成申请人的负担，甚至部门之间相互踢皮球，导致当事人无所适从。

因此，本案抵押人与抵押权人应共同向不动产登记部门提出顺位抵押登记申请，由不动产登记部门对材料齐全的申请予以受理并依法审核。