想要房产世代流传，立遗嘱能实现吗

想要房产世代流传，立遗嘱能实现吗

基本案情

刘一与刘二、刘三、刘四，均系刘大大与杨文文的子女。

刘大大、杨文文名下，有滨江小区2505室房屋一套（“涉案房屋”）。

2000年11月27日，刘大大书写了一份《关于购房的一些想法和几点意见》，载明：“……这房子任何时候都不要变卖、不要租赁、不要作抵押用，这房子就是程家的老屋留着它。因为这房子它凝聚着我和启文革命一生的心血，它是来之不易的……这房子的原承租人是我（刘大大）和杨文文（我老伴），但这房子在购买时是我大女儿刘一出资购买的，且根据历史情况她和她的儿女均一直和我们一起生活，因此，当我和启文离世后，这房子就归刘一继承。这样南京的孩子都有了自己的房子，我们也就安心了。”在文末，杨文文签名并写同意。

2003年11月22日，杨文文死亡，滨江小区2505室房屋未进行继承处理。

2012年8月23日，刘大大办理公证遗嘱，载明：“我的住房、存款、字画等等遗物，均由刘一、刘二、刘三、刘四四人平均分配，各得25%。”。

2014年3月19日，刘大大死亡。

2016年8月11日，就滨江小区2505室房屋的继承问题，南京市中级人民法院判决：认可刘大大和杨文文签署《关于购房的一些想法和几点意见》，认可刘大大公证遗嘱中对滨江小区2505室房屋继承条款的修改。滨江小区2505室房屋房屋由刘一继承5/8份额，刘二、刘三、刘四各继承1/8份额。刘一依据该判决申请执行，办理了该房屋的不动产权证。

2019年1月22日，刘一向xx市xx区人民法院起诉，请求将滨江小区2505室房屋变卖，由刘一获得5/8价款，刘二、刘三、刘四各获得1/8价款。

涉案房屋是否可以变卖？

法院认为

xx市xx区人民法院一审认为：

首先，遗嘱《关于购房的一些想法和几点意见》载明：“……这房子任何时候都不要变卖、不要租赁、不要作抵押用，这房子就称是程家的老屋留着它。因为这房子它凝聚着我和启文革命一生的心血，它是来之不易的……”，可知刘大大与杨文文在对案涉房屋的权属作了处分的同时，还对案涉房屋的处置进行了制约，即“任何时候都不要变卖、不要租赁、不要作抵押用”，该意思表示明确真实。

其次，被继承人刘大大虽然于2012年立有公证遗嘱：“我的住房、存款、字画等等遗物，均由刘一、刘二、刘三、刘四四人平均分配，各得25%”，改变了案涉房屋属于其本人份额的继承归属，但并未改变关于案涉房屋处置的限制，即仍要求“不要变卖、不要租赁、不要作抵押用，这房子就称是程家的老屋留着它”。因此，该限制是刘大大与杨文文的共同意思表示，对于全部继承人均具有约束力。

第三，刘一与刘二、刘三、刘四虽取得了涉案房屋的所有权，但是该所有权取得来源于遗嘱——被继承人生前的意思表示，其中遗嘱《关于购房的一些想法和几点意见》系刘一取得涉案房屋1/2所有权份额的来源，因此，对于该房屋的使用、处分仍应遵照被继承人生前的意思表示执行。刘一与刘二、刘三、刘四不仅是继承人，也是遗嘱的执行人，现刘二、刘三、刘四要求遵照遗嘱《关于购房的一些想法和几点意见》执行，不对案涉房屋进行变卖，于法有据，一审法院予以支持。综上，对于刘一要求变涉案房屋并分割价款之诉请，一审法院不予支持，驳回刘一的诉讼请求。

二审法院认为：

《中华人民共和国物权法》第一条规定其立法目的在于明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。该法第三十九条、第九十九条、第一百条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割共有的不动产。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

首先，虽然刘一、刘二、刘三、刘四系通过遗嘱继承的方式继受取得涉案房屋，但该四人作为所有权人依法有权对物进行基本的利用并受益。

其次，被继承人刘大大与杨文文在《关于购房的一些想法和几点意见》中提出涉案房屋“任何时候都不要变卖、不要租赁、不要作抵押用”，从文义可见，该意思表示所作的要求限制了涉案房屋所有权项下的收益、处分权能；如本案所示，在共有人存在争议的情况下，该房屋所有权项下的占有、使用权能也实际受限。

随着刘大大与杨文文过世，房屋的所有权份额将被渐渐稀释，对该房屋的合理管理与有效利用更难以达成一致。故可见，在按份共有的情况下，刘大大与杨文文对涉案房屋被继承后的想法、意见，极致地限制了该房屋作为物所应具有的效能，各按份共有人对该房屋不能实现基本的利用，刘大大与杨文文通过该房屋想要寄托的初衷亦无法实现。而且该想法、意见如果构成法锁，因刘大大与杨文文均已去世，该法锁将没有解除的可能性。

据此，就本案而言，刘大大与杨文文对涉案房屋法定继承人所做的约束应属于道德情感约束，不能亦不应对继承人刘一、刘二、刘三、刘四起到法律上的约束力。一审判决适用法律不当，本院予以纠正。

涉案房屋现由刘一、刘二、刘三、刘四按份共有，各方并未约定不得分割该房屋，现刘一起诉要求分割，应当予以准许。因双方当事人均不同意折价买入对方持有的份额，故刘一要求将涉案房屋进行拍卖、变卖，所得价款由各方当事人根据产权份额进行分割的主张，于法有据，本院予以支持。

本案系家事案件。各方当事人围绕涉案房屋先后产生多个诉讼，亲情裂痕不断加深，乃至不相往来。本是同根生，何意阋于墙。现各方均年岁较长，望各方应以亲情为重，务必深刻理解父母刘大大与杨文文希望子孙后代团结和谐的期望，不囿于特定空间，抓紧把握眼下时间，戮力同心，这才是对父母最好的慰藉。尤其是刘一作为长女，更应主动采取措施缓和、修复与弟弟妹妹的关系；刘二、刘三、刘四则应理解姐姐刘一在父母购入涉案房屋时所作的牺牲与贡献。

案件结果

二审法院判决：撤销xx市xx区人民法院（2018）苏0106民初10029号民事判决；自本判决生效之日起，刘一可向法院申请拍卖、变卖涉案房屋，所得价款由刘一享有八分之五，刘二、刘三、刘四各享有八分之一。

律师评析

遗嘱是立遗嘱人对个人财产自由处分权的体现，因此，立遗嘱人可以随时修改、变更自己的遗嘱内容。即使此前已设立过遗嘱或在某些文件中设立继承条款（最常见的是在《离婚协议》中），仍然可以在之后变更财产分配意愿。

明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，是法律对“物”的处理追求。所以，在共有人无法继续共有“物”，且导致“物”处于无法发挥效用的情形下，法院会支持物的变卖、拍卖，从而将物的价值换化为可以实际分割使用的货币。

祖屋、贵重名物等遗产不是不可以世代相传，而是需要通过完整、严谨的协议、遗嘱、信托等法律工具来进行安排和配套使用。最常见的法律文件，就是遗嘱信托。但遗嘱信托的内容，一定要清晰、准确、完整，达到可实现、可操作的程度，同时也不会影响和限制遗产的实际使用效能。因此，为了达到这一程度，必须写明：设立信托的目的（比如世代传承）、委托人（遗嘱人）、受托人（财产管理人）、委托财产（需明确独立）、委托事项、委托事项的具体操作方式方法（如何管理、保值、增值等）、收益分配方案（何时何比例）、受益人（遗嘱人希望帮助的人）。同时，遗嘱信托设立，也必须符合遗嘱和信托的双重形式要件。