以购房合同作为借贷担保，购房合同应认定为无效

以购房合同作为借贷担保，购房合同应认定为无效

——当事人之间名为购房、实为借贷，虽办理抵押权预告登记，因回购条款违反禁止流质规定，购房合同应认定无效。

标签：房屋买卖｜实为借贷｜抵押｜预告登记｜执行｜买受人优先受偿权

案情简介：2011年，生效判决判令开发公司支付建筑公司工程款、建筑公司享有优先受偿权。执行中，刘某以其2008年与开发公司签订购房合同、回购协议并办理预告登记为由提出案外人执行异议。

法院认为：①开发公司与刘某虽签订购房合同及回购承诺书，并发生资金转入，但各方对债权债务性质为商品房买卖还是民间借贷各执一词，在双方证据均有缺陷情况下，应结合当事人提交的证据，探究当事人真实意思表示，进而对合同当事人之间法律关系性质作出判断。从本案当事人签约目的及履行情况看，双方真实意思并非以取得涉案商铺所有权为目的，而是为了实现资金融通，签订购房合同系为担保债权实现，开发公司与刘某之间形成的是民间借贷关系。从合同签订时间点上看，表明刘某从项目建成前后均无购房意愿，开发公司自始至终不认为是房屋买卖。这种回购协议本身表明双方当事人在一定程度上否定了房屋买卖合同性质中转移所有权的特征。②从购房价格和面积、银行账目往来来看，本案存在着有悖于一般房屋买卖合同情形，刘某仅以预告登记未被撤销来证明涉案商铺未被开发公司回购，其事实根据和法律依据尚不够充分。开发公司与刘某签订购房、回购协议，并非以取得涉案商铺所有权为目的，而是为了实现资金融通，开发公司取得资金用于续建项目，刘某则收取利息，双方订立购房、回购协议目的系为担保债权实现。双方之间法律关系认定为民间借贷关系的证据已较充分，可达到民事诉讼要求的高度盖然性标准。③《物权法》第186条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。作为借贷的担保，亦应遵循《物权法》有关禁止流质的规定。且如按双方约定的价款履行合同，亦损害了开发公司其他债权人和开发公司合法利益。依《合同法》第52条第1款第5项规定，判决确认刘某与开发公司所签购房合同无效。

实务要点：当事人之间名为购房、实为借贷，虽办理抵押权预告登记，因回购条款违反禁止流质规定，且损害债务人和其他债权人合法利益，购房合同应认定无效。

案例索引：海南高院（2016）琼民再11号“某建筑公司与某开发公司合同纠纷案”，见《海南国盛建工集团有限公司与洋浦东泰房地产开发有限公司、刘益成确认合同无效纠纷案》，载《审判监督指导·争鸣》（201602/56:20）。

作者：陈枝辉