开发商开设在银行的按揭贷款保证金专用账户性质

开发商开设在银行的按揭贷款保证金专用账户性质

——开发商以按揭贷款保证金专用账户方式向银行提供担保，达到货币实质特定化，性质上属于动产质押中货币质押。

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案情简介：2011年，依叶某申请，执行法院裁定冻结被执行人开发商的银行账户资金40万元。银行提出案外人异议，证据证明：该账户系开发商以开设按揭贷款保证金账户方式向银行提供担保。银行与开发商约定银行向购房者发放贷款后，开发商应将保证金账户存储贷款余额的8%作为保证金；房屋办完预抵押登记时，银行返还开发商保证金比例为3%；正式抵押或办完房产证后，返还余下保证金。

法院认为：①案涉保证金账户金额即便具有流动性，亦系由该保证金账户所担保的标的物变动性所决定的，且该保证金账户由案外人实际控制，被执行人无法自由支配该账户及账户内资金。故该账户符合最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第85条规定的保证金账户特征，案外人对账户内款项享有优先受偿权。②同时，依银行与开发公司协议约定，该保证金账户内款项的担保责任截止时间为购房者取得房屋产权证并办理完抵押登记。本案所涉房屋已全部出售，并办理完预抵押登记，但并未办理房屋产权证和正式的房屋抵押登记手续，故该保证金账户担保责任解除条件尚未成就，银行享有优先受偿权。参照最高人民法院《关于人民法院能否对信用证开证保证金采取冻结和扣划措施问题的规定》，对该保证金账户可以采取冻结措施，但不能扣划。故裁定中止对涉案40万元款项执行。

实务要点：开发商以开设按揭贷款保证金专用账户方式向银行提供担保，达到货币实质上的特定化，性质上属于动产质押中的货币质押。在该专用账户作为执行对象时，法院可以采取冻结措施，但只有在保证金质押解除条件成就时才可予以扣划。

案例索引：广东东莞一中院（2012）东一法执外异字第12号“中国农业银行股份有限公司东莞高埗支行与叶健青、东莞市万江宏达花园建造有限公司执行异议案”，见《保证金账户可以特定化并构成货币质押》（毋爱斌、陈渭强、刘晓宇），载《人民司法·案例》（201210:56）。

作者：陈枝辉