名为商品房买卖合同，实为民间借贷法律关系认定

名为商品房买卖合同，实为民间借贷法律关系认定

——购房合同双方并非以房屋买卖为目的，而是为资金融通，应认定双方之间真实法律关系是民间借贷而非房屋买卖。

标签：借款合同｜合同性质｜民间借贷｜商品房买卖｜回购条款

案情简介：2011年7月，开发公司与吴某签订《商品房买卖合同》，约定吴某以4960万元总房款购买开发公司的预售房屋。同日，双方签署《回购协议》，约定开发公司“欲将回购”吴某所购商品房，回购款须在原购房款之外，按每1个月增加100万元的标准计算。随后，双方办理了《商品房买卖合同》的备案登记手续，吴某向开发公司汇款，开发公司出具收到4960万元的借条，并为吴某开具部分发票。2012年12月，吴某诉请开发公司履行回购协议，偿还本金4960万元及利息。

法院认为：①不签订书面借款合同，只用签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项方式建立债权债务关系，系目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。②本案中，案涉《商品房买卖合同》中的售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权，双方当事人关注点集中在《回购协议》及相应的违约金上。双方在合同签订和履行中的做法，可印证双方之间并非真正的商品房买卖合同关系。仅凭双方办理了商品房买卖备案登记手续和开发公司为吴某开具部分发票行为，并不能证明商品房买卖合同关系真实性。③开发公司与吴某签订《商品房买卖合同》与《回购协议》，并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。卖方取得资金用于竞拍土地，买方收取利息，《商品房买卖合同》不过系为担保吴某债权实现。双方之间真实的法律关系是民间借贷。判决开发公司偿还吴某4960万元本金及利息，利息按同期中国人民银行贷款基准利率的4倍计算，其中应扣除已支付的300万元。

实务要点：判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如购房合同、回购协议等证据证明双方之间并非以取得房屋所有权为目的，而是为实现资金融通，则应认定双方之间真实的法律关系是民间借贷。

案例索引：“吴俊妮与安华房地产开发有限公司民间借贷纠纷案”，见《是民间借贷还是商品房买卖》（韩玫，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201402/58:96）。

作者：陈枝辉