办证请求权是否适用诉讼时效

办证请求权是否适用诉讼时效

关于办证请求权是否适用诉讼时效的问题，司法实践中存在不同观点：第一种观点认为，办证请求权属债权请求权，应当适用诉讼时效。理由是：按照我国《合同法》第130条、第135条和第138条等规定，出卖人转移所售房屋的占有和所有权为其主要义务。尽管买卖的房屋已经按照房屋买卖合同规定的日期交给了购房人占有、使用，但这只是出卖人履行了移转所售房屋占有的义务，只要在合同规定的期限届满时因出卖人的原因仍未办理产权证或者未办理过户登记手续的场合，就属于主给付义务不履行，构成违约，甚至是根本违约。按照《民法通则》第137条关于诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道其权利被侵害时起算的规定，诉讼时效自合同规定的办证期限届满的次日起算。

第二种观点认为，办证请求权系物上请求权，不应适用诉讼时效。理由是：对于商品房买卖合同约定的内容应有所区分，一方许诺承担交付标的物并移转所有权于他方的义务，他方许诺承担接受标的物并支付价款的义务，此约定为债权合同；但双方在合同中关于开发商应协助办理房屋过户手续、申领产权证的约定则属于物权合同，即一方将标的物及其所有权移转于对方，对方接受的合意。物权合同一经成立，合同当事人就要受到物权效力的约束，买房人对标的物即有物权法上的权利。故买受人的办证和过户请求权是一种物上请求权，应不适用诉讼时效。

第三种观点认为，办证请求权与一般之债权请求权不同，该项请求权具有极强的物权性倾向或物权属性，不应适用诉讼时效。

我们认为，上述第三种观点正确。主要理由如下：

1 .登记在我国仍然具有较强的行政权行使的特征和痕迹，而基于复杂的然而却是众所周知的原因，登记行为现状与大量的登记需求之间存在巨大的反差。效率不高、制度不健全，甚至无相关登记的情形均有之。如果是这种原因导致登记无法作成，而又将买受人此请求权纳入诉讼时效调整范围，对买受人显属不公。因为，此时买受人只有两种选择：一是解除合同；是预防性地不断通过主张权利造成时效中断。而解除大量的履行程度较深的买卖合同，显然是不经济的

2．如果因出卖人的原因，导致登记没有完成，那么赋予其时效利益的弊端更加明显。一是导致持续时间长久的“事实物权"大量存在，这不仅损害权利人的利益而且对登记制度的健全和有效率运转不利。因为有权占有具有对抗本权的效力。二是很可能由此引发出卖人为不诚信行为的激情。

3．从诉讼时效之制度目的看，大多数在“两年后"起诉出卖人的买受人并非属于权利睡眠者。其与出卖人以及登记机关之间就相关事宜的沟通和磋商是存在的，只不过涉讼后很难证明而已。此外，买受人已经实现了对房屋的占有使用并可能持续了较长的时间，在该房屋之上不会出现诉讼时效制度意欲保护的其他的“既存的稳定的社会秩序"。所以说将买受人此项请求权别除于诉讼时效制度的适用范围不会害及他人以及社会的利益。

4一种请求权是否应当罹于诉讼时效，当然应当严格依照法律的规定，但通过诉讼时效制度调整买受人此项请求权的必要不明显，后果不积极且与诉讼时效立法的目的不甚相符时，借鉴相关法理解决现实问题是很有必要的。尤其是我国未建立取得时效制度的情况下，肯认买受人的此项请求权应适用诉讼时效，等于使买受人永久丧失了递进为登记权利人的机会，并可能导致大量的权利争议。