如何认定商品房买卖预约合同是否具备合同的“实质性要件"

如何认定商品房买卖预约合同是否具备合同的“实质性要件"

实践中，有在房屋建成前，房地产公司与购房者签订的《购房合同》，约定了当事人基本情况、商品房基本情况、销售方式、价款、交房时间和条件、

违约责任等。双方当事人签订的协议性质是《商品房预约合同》还是《房屋 0 买卖合同》问题。主要有两种不同观点：

第一种观点认为，双方签订的合同名称虽为《购房合同》，但是其条款不完备，根据双方当事人的合同约定，在房地产公司办理完建设项目各种手续后，双方再另行签订正式的《购房合同》。因此，双方所签订的《购房合同》性质应为《商品房预约合同》，该合同是为签订正式的《购房合同》做准备的因此，在双方没有签订新的《购房合同》的情况下，购房者不能请求房地产公司履行合同。

第二种观点认为，双方所签订的合同应认定为房屋买卖合同。虽然双方当事人在签订合同时房地产公司未取得项目的规划、报建的审批手续，但双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况，购买房屋的位置、面积、价格、房屋交付条件、违约责任等均进行了约定，而且房地产公司已取得了项目的相关批准手续及商品房预售许可证。双方当事人所签订的《购房合同》具备了房屋买卖的实质要件，且房屋正在建设之中，合同约定的房屋能够得到实际履行。因此，终审判决房地产公司依照合同约定，履行交房义务是正确的。

我们认为，上述第二种观点正确。主要理由如下：

第一，双方当事人签订的《购房合同》应认定为房屋买卖合同，而非商品房预约合同。在房屋买卖中，由于开发商尚未办妥开发项目的立项、规划、报建的审批手续，因此开发商先与购房者签订商品房的认购、订购、预订等协议，待开发商相关手续办妥以后，在与购房者签订《购房合同》，这种合同一般称为商品房预约合同。其特征是：（1）该合同是诺成性合同，而非实践性合同，不受要物约束，其目的是订立本约。（2）它是对未来事项的预先规划，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而房屋买卖合同的特征是：合同约定的义务是直接具备履行内容的，是受要物约束的，交付房屋及付房款是双方当事人履行合同的重要内容。合同约定的是相互之间的权利义务，双方承担的民事责任是履行合同义务。本案中双方当事人所签订的合同内容，已具备了房屋买卖的主要条件，即约定了商品房地点、名称、购买房屋基本情况、销售方式、价格、付款方式、房屋交付条件及日期、违约责任等，更重要的是购房者江某已支付了首付房款。根据《商品房买卖合同解释》第 5条“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同"的规定，双方所签订的《购房合同》已具备了房屋买卖合同的两个主要条件，即合同约定了房屋买卖的主要内容及出卖人已按约收取了购房款。

第二，根据双方合同约定，即使双方不再另行签订合同，其房屋买卖行为亦可得到履行。这些内容是商品房预约合同所不具备的。

第三，双方所签订的合同应认定有效，并能够得到实际履行。关于双方当事人签订的《购房合同》效力问题，属于人民法院依职权审查的范围。双方当事人在签订《购房合同》时，建设许可证正在办理之中及尚未取得商品房预售许可证，但是在双方当事人诉至法院时，出卖人已经取得商品房预售许可证。根据《商品房买卖合同解释》第2条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。"双方当事人签订的《购房合同》应认定有效。关于双方所签订的合同能否得到实际履行问题。我们认为，根据双方当事人约定，房地产公司已办妥商品房建设的所有相关手续，其房屋正在建设中，房地产公司约定出售给购房者的商品房并没有如房地产公司所称已不存在。因此，房地产公司所称合同无法履行，无事实依据。