如何认定开发商与买受人在商品房认购书中约定的定金性质

如何认定开发商与买受人在商品房认购书中约定的定金性质

就上述问题，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，开发商与买受人在签订商品房认购书时往往会同时约定给付保证金、押金或订金，这种约定即应视为定金条款，一旦因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，即应适用定金罚则。

第二种观点认为，保证金、押金或订金与定金并不完全等同，判断是否为定金仍应以当事人的约定是否有定金的性质为依据我们认为，上述第二种观点正确。

在商品房认购书中，常常出现保证金、押金或订金等字眼。定金是保证主债务得以履行的一种担保手段，其首要作用是担保合同的履行，定金合同为从合同，定金可以因为一方不履行约定的债务而执行定金罚则；而订金是债务履行的一种方法，有关订金的约定为主合同内容，给付订金即使一方有不履行约定的债务的行为也无罚则可言。可见，判断给付款项的性质至关重要。根据《担保法解释》第118条的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。"判断所付款项是否为定金的基本方法是：（1）合同中关于所付款项的文字表述是否为“定金"，若是“定金"，则依法适用定金的相关规则，若不是需要进一步判断；（2）若合同中关于所付款项的文字表述为“留置金、担保金、保证金、押金或者订金等"，则应根据合同中关于该款项的具体规定进一步判断，若其中有“无权要求返还"或“双倍返还"的约定，则可以视为定金。