认购书签订的时间如何认定

认购书签订的时间如何认定

就上述问题，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，认购书应区分为两类，把未取得商品房预售许可证之前签订的认购书称为内部认购书，而具备预售资格和现售资格之后签订的认购书称为外部认购书。法律规定了商品房预售的条件，房地产开发商在未能取得商品房预售许可证之前就与预购人签订的商品房认购书应当无效。理由是根据《合同法》第52条的规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效，而且《城市商品房预售管理办法》第2条规定，“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为"，因此，未取得商品房预售许可证之前签订认购书并交付定金的行为属于预售行为，其目的在于规避法律的强制性规定，属于违法行为，应当认定为无效。

第二种观点认为，认购行为不是商品房的预售行为，认购书与预售合同最本质的区别在于当事人意思表示的内容不一样，认购书表示认购者准备购买某一商品房，而预售合同表示购房者已经买下某一商品房。认购书的双方当事人之所以不签订商品房买卖合同是因为客观上不具备签订商品房买卖合同的条件，在事实或法律上存在当时不能克服的障碍，如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续，尚未缴清土地出让金，尚未取得商品房预售许可证等。而认购书中应对商品房买卖合同中的核心条款作出约定，预约合同才能成立。如果开发项目尚未立项就允许开发商向社会公众销售房屋，认购书就不是针对特定项目签订的，认购书上的所有条款都不是确定的，这一阶段的认购书与非法融资无异，应当无效。因此，认购书只要在开发商取得建设工程规划许可证和施工许可证后就可以签订，或者认购书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。

我们认为，上述第二种观点基本正确。

认购书应当在开发商取得建设项目的施工许可证之后签订才有效。从现有的有关商品房建设的法律法规和规章来看，开发商取得了施工许可证，就必然完成了立项、规划、建设报批手续，认购的商品房已具有特定的物理特性，满足认购双方在认购书中对商品房买卖合同的核心条款作出约定的要求。尤其重要的是，取得了施工许可证后，开发商在程序上就应当落实了建设资金、建设单位、施工计划，项目已经进人实质性的建设阶段，这就增强了预约合同的稳定性和确定性，减少了不确定因素。规定开发商取得建设项目施工许可证之后签订的认购书才有效，其目的在于保障交易安全和社会公众利益，是由不动产交易的本质特征决定的。