未经抵押权人同意转让抵押不动产合同的效力如何认定

未经抵押权人同意转让抵押不动产合同的效力如何认定

答：《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。"《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。"该规定明确了抵押人转让已登记的抵押物并不影响抵押权人行使抵押权，同时确认受让人可以通过代替债务人清偿债务的方式，使抵押权消灭。司法解释的规定事实上改变了担保法规定的原则。《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。"根据《物权法》确立物权变动的原因与结果相区分的原则，《物权法》第一百九十一条规定的抵押不动产转让是指不动产物权变动的结果，而非原因，因此，未经抵押权人同意而转让抵押不动产的合同应依法认定有效。如果出卖人（抵押人）事先未告知买受人房屋抵押的事实，买方可选择解除买卖合同、追究出卖人的违约责任或代为归还债务，消灭抵押权，保证合同顺利履行。