商品房担保贷款合同纠纷如何处理

商品房担保贷款合同纠纷如何处理

说到商品房担保贷款合同，就必然会涉及商品房按揭的问题按揭是英美法不动产担保的一项基本制度，与大陆法的让与担保制度大致相同。商品房按揭是从香港传人我国内地的一种融资购楼方式，包括楼花按揭和现楼按揭。

我国内地法律没有按揭的称谓，只是在2000年最高人民法院审委会审议的《关于适用〈担保法〉若干问题的解释（送审稿）》的说明中涉及楼花按揭。该说明将楼花按揭定义为“楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款后，将其依合同取得的对楼宇的期待权让渡给银行作为取得银行贷款的担保，也称按揭贷款。如买方未能按约履行还本付息的义务，就丧失了赎回这种期待权的权利的一种贷款方法。楼宇竣工后，楼花按揭即转为楼宇按揭。楼花按揭的法律性质是购房抵押贷款，与抵押基本相同，是一种不动产抵押方式，但又有别于我国法律规定的抵押担保方式"。楼花按揭是以其在预售合同中的全部权益为抵押，而法律规定的抵押是以现存实物为抵押标的的，因此称为准抵押。各国民法一般也均规定权利抵押准用民法关于一般抵押的规定。现楼按揭则与《城市房地产抵押管理办法》第3条规定的预购商品房贷款抵押相同，属于现房抵押贷款。同时，《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》（以下简称《解释》）第47条明确规定了依法获准尚无建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物可作为抵押权的标的物。《中国物权法草案建议稿》也作了相同规定。

理论界对商品房按揭也有不同观点：（1 )不动产抵押说。该说认为，尽管楼花不是现存楼宇，但买楼花会导致事实上获得楼宇，而且由于购房人在买楼花时已支付部分楼款，因此，虽然楼花具有一种不确定性，它还是具有相当于现存楼宇的价值。同时它与普通房地产抵押在设立目的和法律效力方面是一样的，所以，楼花按揭属于不动产抵押担保。（2）债权质押说。该说认为，购房人在订立楼花按揭合同时，其向银行提供的担保标的物不是楼花所有权而是对开发商享有的债权，而且这种债权符合可作为权利质押标的的权利的性质（财产权、具有可转让性）。（3）让与担保说。该说认为，楼花按揭与让与担保都渊源于罗马法的信托担保；二者都是通过权利的转移而对债权进行担保；有利于保护银行债权的实现。

从我国司法实践看，实务中通常将按揭作为抵押处理，已不是英美法系和香港法律原本意义上的按揭。鉴于我国内地法律尚无按揭的名称，为便于同我国现行法律和正在制定过程中的《民法草案》统一，《解释》将商品房按揭贷款行为统称为商品房担保贷款，包括以现房抵押的贷款合同和期房抵押的贷款。目前，商品房担保贷款已成为我国房地产金融体系的重要组成部分，而法律无明确规定，我们在总结司法实践经验的基础上，用5个条款对人民法院审理商品房担保贷款纠纷案件的一些基本原则作出了相应规定。

首先，《合同法》第94条、《解释》第23条明确规定，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《解释》第24条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因为，结合实际情况，在买受人没有能力支付购房款，或者因商品房买卖合同无效，被撤销、解除使买受人的贷款目的失去意义时，如果不允许当事人解除合同，对买受人或者贷款银行都是极为不利的。

其次，根据《合同法》、《民事诉讼法》的有关规定，《解释》第25条、第26 条、第27条又分别对处理商品房担保贷款纠纷案件的程序性问题作了明确规定。

在商品房担保贷款纠纷中，一般存在三方主体，三个合同关系。三方主体是借款人（担保人、买受人）、贷款人（担保权人、银行）、保证人（出卖人）；三个合同关系是出卖人与买受人之间的商品房买卖合同关系、买受人与银行之间的担保贷款合同关系、出卖人与银行之间的保证合同关系。商品房担保贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效成立为前提条件，与商品房买卖合同具有密切联系但又相互独立。对买受人与出卖人因商品房买卖合同发生纠纷而请求确认买卖合同无效、撤销或解除时银行的诉讼地位问题，有两种观点：

一是银行作为担保权人，可依据对买卖合同的标的物所享有的担保物权，作为有独立请求权的第三人向人民法院提起诉讼，人民法院将商品房买卖合同与商品房担保贷款合同关系一并解决，否则人民法院应仅审理商品房买卖合同。理由：根据诉讼法理论，主张由于诉讼结果而使自己权利受到损害的案外人，也可以独立请求权第三人身份参与诉讼。也就是说，第三人就他人间的诉讼标的的全部或部分有所请求，或主张因他人之间的诉讼结果，自己的权利被侵害时，可以本诉当事人双方为共同被告向法院起诉。这就是所谓的诈害防止参加理论。如德国、日本、我国台湾地区等民事诉讼法均有此规定。法国民事诉讼法还赋予受诈害的第三人提起第三人撤销本诉判决的诉权。

二是银行只可作为无独立请求权第三人参加诉讼。理由：根据《民事诉讼法》第56条“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼"的规定。而在买受人与出卖人因商品房买卖合同发生的纠纷诉讼中，银行对双方争议的标的没有独立请求权，因此，银行不能作为有独立请求权第三人参加诉讼，而只是案件处理结果与其有法律上利害关系的无独立请求权第=人，它只可申请参加诉讼或者由人民法院通知参加诉讼。如银行单独就担保贷款合同起诉的，人民法院根据具体情况予以诉的合并，可以将担保贷款诉讼与商品房买卖合同诉讼一并处理。

考虑到审判实践中有的法院是以银行享有对楼花或现房的抵押权而将银行列为有独立请求权第它人，从有利于及时保护担保权人合法利益和诉讼效率原则的原则出发，《商品房买卖合同解释》采纳了第一种观点，即银行作为担保权人可以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼。

买受人与银行因担保贷款合同发生纠纷时，因担保贷款合同是买受人以现房或将来对期房取得享有的一种期待权作为抵押物，所以，在买受人未按贷款合同约定偿还贷款时，银行就可对现房行使优先受偿权，或通过行使类似债权人代位权的方法请求处分买受人在预售合同中享有的房屋期待权，以获得优先受偿。在买受人未取得房屋权属证书也未与银行办理房屋抵押登记手续，银行只能就买受人在商品房买卖合同中享有的期待权请求处分。根据《合同法》第80条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。据此，人民法院在银行提起转让商品房买卖合同权利的诉讼时，应通知出卖人参加诉讼；如出卖人为担保贷款合同提供保证，银行同时起诉出卖人的，出卖人应为共同被告，银行也可直接提起诉讼，要求出卖人承担保证责任。在买受人已取得房屋权属证书并与银行办理房屋抵押登记手续，银行请求买受人偿还贷款或就抵押的房屋优先受偿的，人民法院不应追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

第二种观点认为，两个合同之间并非主合同与从合同的关系。

我们认为，上述第二种观点正确。

商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间系具有紧密联系但又相互独立的合同关系。说联系紧密的理由是：（1）买受人办理按揭贷款的目的就是解决其购房资金不足的困难，其所贷得款项均支付给出卖人作为购楼款。实践中，在买受人（借款人）与银行（贷款人）签订了商品房按揭贷款合同之后，银行会依照合同约定将贷款直接打给出卖人，买受人不得也无法将该贷款挪作他用；（2）现实中的买受人一般是普通百姓，他们的付款能力，尤其是一次性付款能力较弱。同样，其取得贷款之后的还款能力也很难让银行获得足够的收回贷款的信心。因此，银行在与买受人签订贷款合同的同时都会要求买受人将其所购商品房（含现房及期房）作为担保物为贷款合同提供担保。即此，买卖合同的标的物与贷款合同的担保物就具有了同一性。从二者的相互依存关系来看，与合同联立中相互依存结合的情形相似。至于两个合同之间的相互独立性主要体现在前已述及的效力与消灭之上的非从属性中。