婚前以一方名义购买的房屋，婚后用夫妻共同财产补交部分购房款，离婚分割时应考虑房屋价格的市场因素予以合理补偿

婚前以一方名义购买的房屋，婚后用夫妻共同财产补交部分购房款，离婚分割时应考虑房屋价格的市场因素予以合理补偿

【最高人民法院民一庭意见】

对婚前以一方名义购买并支付大部分购房款的房改房屋，离婚时判决归一方所有为宜，但对婚姻关系存续期间用夫妻共同财产补交剩余购房款的，应考虑房屋价格的市场因素，对另一方给予合理补偿。

一、简要案情

魏某某与徐某某2002年10月登记结婚，2004年9月25日生育一女孩。因双方性格不合，徐某某曾于2007年初提起离婚诉讼，被法院判决不准离婚后，夫妻关系并未改善，双方自2006年11月7日分居至今，现魏某某起诉要求离婚。

双方之女一直随魏某某生活，徐某某系某船员管理公司的职工，每年在船上工作将近八个月，平均每月工资为2033元。1995年12月魏某某所在单位进行房改，魏某某于1998年11月5日签订购房协议，并预交房款35008.8元和统一安装设施费1800元。2002年11月30日，魏某某的购房申请经所在单位研究，决定让魏某某再补交26000元购得该住房，魏某某于2003年1月15日取得房产证，双方一致认可该楼房现在价值为12.5万元。双方婚后购置TCL29英寸彩电1台、海尔冰箱1台、海尔洗衣机1台、双人床1张、床垫2个、沙发2个、茶几1个、饭桌1张、木椅6把。

二、法院裁判情况

一审法院经审理认为，魏某某与徐某某因性格不合，徐某某的职业特点使双方聚少离多，疏于交流沟通。徐某某于2006年11月7日搬回老家居住，与魏某某分居生活期间曾提起离婚诉讼，经法院判决不准离婚后，夫妻关系并未改善，互不尽夫妻义务，夫妻感情确已破裂。双方之女年龄尚幼，且一直随魏某某生活，由魏某某扶养为宜，徐某某应承担部分抚养费。魏某某居住的楼房，本着照顾妇女儿童权益的原则，应归魏某某所有。双方婚后补交的房款26000元属于夫妻共同财产，应按该楼房现在价值的升值率计算，由魏某某给予合理补偿。双方其它共同财产也应依法予以分割。故判决如下：（一）准予魏某某与徐某某离婚；（二）双方之女随魏某某生活，徐某某承担抚养费109782元（2033元/月×12月×15年×30％＝109782元）；（三）双方购置的楼房一处归魏某某所有，魏某某按该房屋的升值率给徐某某25870元的补偿款；（四）共同财产海尔洗衣机1台、TCL29英寸彩电1台归徐某某所有，其余财产归魏某某所有。

一审判决后，双方当事人均未上诉。

三、主要观点及理由

本案争议的焦点问题是：婚姻关系存续期间用夫妻共同财产支付的购房款，离婚时应如何进行处理？

一种观点认为：魏某某早在1998年11月5日就与单位签订了住房协议，并预交了35008.8元房款和统一安装设施费1800元。也就是说，在双方2002年10月16日登记结婚前，魏某某就与单位签订了住房协议并支付了大部分房款，房产证也办理在魏某某名下，离婚时房屋应判归魏某某所有。婚后虽然用夫妻共同财产补交了26000元的房款，但从房屋的来源考虑，主要还是因为魏某某婚前单位进行房改而取得的房屋本身在升值，其婚后补交的26000元的房款离开这个前提条件是不可能升值的。离婚时对用夫妻共同财产补交的部分房款，应返还一半给配偶一方，即魏某某应返还13000元给徐某某。

另一种观点认为， 因职工按成本价购买公有房屋，每个家庭只能享受一次，公有住房的出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇，离婚时判决房屋归魏某某一方所有，同时应将隐含在房改房价格中的福利政策具体物化，对于房屋在婚后的增值，要考虑配偶一方所做的贡献，对配偶一方作出公平合理的补偿。如果仅仅按补交购房款的一半补偿给徐某某，显然是很不公平的。

我们认为，本案的房屋是魏某某在婚前参加单位的房改并支付大部分购房款的情况下取得的，虽然房屋产权证的取得是在婚后，但不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全，保护善意第三人的利益，而在离婚诉讼中，房屋的处理问题只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突，对于诉争房屋的事实及权利状态，夫妻双方都是清楚知晓的，故机械地以房屋产权证取得时间作为区分一方的个人财产或夫妻共同财产的标准，难免有失公允，尤其对那种婚前一方支付了绝大部分购房款，只是因为种种原因迟迟无法拿到房屋产权证书的情形，就更加显得不公平，这种做法往往忽视了一方对房改房的支付价款、占有、使用的事实。签订了购房合同，支付了部分房款，购房人已实际取得债权或物权期待权，如果认定房屋产权证书只要在婚姻关系存续期间取得就一概归夫妻共同所有，等于漠视了一方的物权期待权。

也有学者认为，一方婚前交纳部分房款，婚后又用夫妻共同财产支付部分房款，这种房产的财产价值一部分来源于婚前，一部分来源于婚后，单纯认定为夫妻共同财产或是一方的婚前个人财产都不太公平，而将这种房产的性质认定为按份共有比较合适，即房产里面有一部分是夫妻共同财产，一部分是一方婚前个人财产，离婚时房屋应判归支付房款份额较大的一方，对另一方按照房屋现在的市场价格予以适当补偿。这种解决问题的思路也是很有道理的，可以进一步探讨。

本案一审法院将房屋判归魏某某一方所有是没有太大争议的，关键是如何处理婚姻关系存续期间双方用夫妻共同财产补交的26000元购房款。就本案的实际情况而言，该房产在婚后的增值，凝聚了徐某某的贡献，双方在婚后补交26000元后，才取得了房屋产权证书。通常情况下，配偶另一方在婚姻关系存续期间支付购房款，在没有特别约定时，其目的是建立并形成共同共有关系，而且在确定房改房的价格时，均参考了夫妻双方的工龄、职务等福利因素，购买房改房实际支出的价款，一般要远远低于同类房屋的市场价格，故对于房改房屋的增值部分，离婚时配偶另一方是有权要求分享的。本案中双方当事人一致认可该房屋现在价值12.5元，法院当然可以依据当事人认可的数额确定房屋的现有价值。如果当事人对房屋的现有价值有争议，法院可以委托鉴定机构对房屋的市场价格进行评估，然后根据评估的价格做出公平合理的处理。

四、 最高人民法院民一庭意见

对婚前以一方名义购买并支付大部分购房款的房改房屋，离婚时判决归一方所有为宜，但对婚姻关系存续期间用夫妻共同财产补交剩余购房款的，应考虑房屋价格的市场因素，对另一方给予合理补偿。

执笔人：最高人民法院民一庭 吴晓芳

注：本文已刊登在《民事审判指导与参考》第36辑