夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定是赠与的房屋还是购房款

夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定是赠与的房屋还是购房款

[最高人民法院民一庭意见]

父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与之意思表示的房屋，应视为父母对子女的赠与。在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。在尚未付清该房屋的全部款项、房屋产权登记尚未完成，父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中，不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。

一、案情简介

罗某与黄某于2002年12月30日登记结婚。2006年，黄某之母赵某以黄某的名义与中钢建设集团有限公司红杉办事处（以下简称中钢公司办事处）签订房地产转让协议一份，约定由中钢公司办事处向黄某转让位于红杉市凤山街道8号市场改造工程1号楼606室房产，房屋建筑面积暂定为145平方米，另有地下车库1个。2006年7月17日、7月21日、2007年2月9日、4月11日，赵某向中钢公司办事处交纳17万元的房屋预付款；2006年12月13日、2007年1月17日，案外人顾某代赵某向中钢公司办事处合计交纳房屋预付款17万元，用以归还其向赵某的借款。2007年5月21日，在中钢公司办事处的协助下，房地产转让协议上乙方（买受人）的名字由黄某变更为赵某，上述34万元房屋预付款的客户名称也相应变更为赵某。罗某与黄某两人自2007年5月9日开始分居生活。2008年1月罗某诉至红杉市人民法院要求与黄某离婚。2008年4月，红杉市人民法院作出（2008）×民一初字第154号民事判决，准予罗某与黄某离婚，但告知双方对于争议的34万元购房款另行处理。

罗某与黄某离婚后，向黄某索要17万元购房款未果，遂以黄某和其母赵某为被告，提起诉讼。

罗某诉称：购买红杉市凤山街道8号市场改造工程1号楼606室房屋的34万元是黄某支付。2007年5月21日，黄某为剥夺其合法财产权益，将房屋转让给其母赵某。可赵某并未实际支付房屋预付款。离婚时黄某也未将34万元房屋预付款的一半付给罗某，侵犯了罗某的财产所有权。故请求法院判令赵某向其支付房屋预付款的一半17万元，并由黄某承担连带给付责任。

被告黄某辩称：房屋实际购买人是其母亲赵某，34万元的房屋预付款也全部由其母支付。黄某本人既未签订合同亦未付过房款。请求依法驳回罗某的诉讼请求。被告赵某辩称：34万元的购房预付款系其支付。请求法院依法驳回罗某的诉讼请求。

二、法院裁判情况

一审法院认为，在罗某与黄某婚姻关系存续期间，赵某以其儿子黄某的名义与中钢公司办事处签订房地产转让协议并支付34万元房屋预付款的行为表明，其欲将所购房产赠与儿子黄某。但在涉案房屋交付前，赵某将房产转让协议上买受人及房款预付款客户的姓名均变更为自己，故赠与关系尚未成立。在诉讼过程中，该院根据查明的事实，依法将案由变更为赠与合同纠纷并据此判决驳回了原告罗某的诉讼请求。宣判后，罗某不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理后驳回了罗某的上诉请求。

三、主要观点和理由

一审法院认为，本案争议的关键问题是赵某以其子黄某的名义与中钢公司办事处签订的房地产转让协议，以及赵某支付34万元房屋预付款的行为应如何定性？

在案件审理过程中，审判人员对上述问题存在争议，主要有以下三种观点：第一种观点认为，赵某的行为应认定为赠与罗某与黄某购房款34万元，罗某提起的诉讼案由定为财产侵权纠纷。理由是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》（以下简称《婚姻法司法解释（二）》）第22条第2款的规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。黄某与罗某结婚后，赵某以其子黄某的名义与中钢公司办事处签订房产转让协议，并交纳房屋预付款34万元，该34万元的出资应认定为赵某对黄某和罗某夫妻的赠与。赠与行为完成后，该34万元出资款的权属发生转移，赵某和黄某虽后悔但赠与行为已经成立。本案亦无可撤销赠与的法定情由，故赵某在赠与行为履行完毕之后，无权撤销赠与。2007年5月21日，在中钢公司办事处的协助下，赵某把34万元房屋预付款的客户名称由黄某改为赵某本人，其时，罗某已与黄某分居，又无证据证明赵某的行为已征得罗某的同意，该行为侵害了罗某的合法的财产权，故应支持罗某的诉讼请求。

第二种观点认为，赵某的行为应认定为赠与黄某与罗某购房款34万元，但案由宜定为赠与合同纠纷，而非财产侵权纠纷。理由是根据《婚姻法司法解释（二）》第22条第2款的规定，黄某与罗某结婚后，赵某以其子名义签订房产转让协议，并交纳房屋预付款34万元，系父母为夫妻双方购置房屋出资，34万元应认定为是赵某向黄某与罗某赠与购房款的行为。赵某把34万元房屋预付款的客户名称由儿子黄某改为赵某本人，系撤销赠与购房款的行为。对该撤销赠与行为，黄某无异议，因而对其发生法律效力；但这一撤销行为未经罗某同意而对其无效，因而赵某应返还罗某其原来已经赠与的34万元购房款的一半即17万元，而非房屋转让款17万元。

第三种观点认为，赵某的行为应认定为赠与黄某与罗某房屋，案由宜定为赠与合同纠纷。理由是赵某以其子黄某的名义与中钢公司办事处签订购房合同，并交纳了房屋预付款，其目的是为购置房产，且购房过程均由赵某经手，赵某既未将办好的预付手续交付给儿子黄某，也没有让其儿子、儿媳自行交纳剩余的购房款，只是将这一情况告知了儿子黄某和儿媳罗某，并给他们看了购房合同和34万元的房屋预付款收据。故赵某的行为属于赠与房屋，而非赠与购房款，但在房款未付清，房屋尚未交付使用且未办理权属登记的情况下，应当认定赠与关系尚未成立，赵某仍有权撤销其赠与所购房产的意思表示，故应驳回罗某的诉讼请求。

我们认为，第三种观点更具合理性。审理中存在的上述不同观点可以归纳为两个问题，一是赵某赠与的是房屋还是34万元购房款；二是赠与标的物的所有权是否已经转移，换句话说就是受赠人是否已经取得了赠与标的物的所有权。赵某变更合同上购房者名字的行为是撤销赠与的行为还是侵犯了罗某的财产所有权。

关于赵某赠与的是房屋还是34万元购房款的问题。纵观全案，购置行为的主体并非黄某和罗某夫妻双方，而是黄某之母赵某。法院已经查明，在购买红杉市凤山街道8号市场改造工程1号楼606室房屋的过程中，赵某并非仅为黄某夫妻购房的出资人，而是亲手经办了整个签约和付款等购房事项。赵某将房屋转让协议中的买受人及预付款的付款人填写为其子黄某，但未提出让其儿子、儿媳继续支付剩余购房款的行为，表明赵某欲赠与的标的物是所购房屋而非仅34万元购房款。从当事人的行为中探究当事人之意思表示，赵某于购房时的真实意愿应当是将所购房屋赠与其子黄某。因其时黄某已经与罗某结为夫妻，故在赵某没有作出将所购房屋只赠与自己的儿子黄某的特别意思表示的情况下，将涉案房屋视为赵某赠与黄某与罗某夫妻二人的，并无不当。这与《婚姻法司法解释（二）》第22条第2款规定的“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”的规定并不矛盾。

关于赠与标的物的所有权是否已经转移，换句话说就是受赠人是否已经取得了赠与标的物的所有权的问题。赠与合同是以赠与人将其财产给予受赠人所有的合同。因此，赠与的结果是发生财产所有权的转移，这是赠与合同与买卖合同、互易合同的相同之处，也是赠与合同与借用合同的重要区别。赠与合同的另一大特点就是单务无偿性，法律因此允许赠与人依自己的意志撤销赠与，但对赠与的撤销有三方面的限制：第一，得任意撤销的赠与合同仅限于未经公证的赠与合同。若赠与合同已经公证，不得任意撤销；第二，撤销须在未交付赠与物或进行产权变更登记时进行。任意撤销赠与只能于标的物交付或登记之前为之。若标的物已经交付或登记，不得撤销；若标的物一部分交付或登记，则仅得就未交付或登记部分为撤销，已交付或登记的部分不得撤销；第三，撤销赠与只适用于不属履行道德义务而为的赠与。履行道德义务的赠与，因当事人之间有更深的道义上的情感，若赠与人任意撤销赠与，则与其赠与目的相悖。赠与合同是《中华人民共和国合同法》规定的有名合同，该法第十一章专门规范了赠与行为。该法第186条第1款规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。第187条规定，赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续，即赠与物属于需要进行登记所有权才发生转移的，应当办理登记手续。故在本案讼争房屋办理产权登记手续之前，赠与人可撤销赠与，赠与一经撤销即发生法律效力。赵某将购房合同中买受人及预交房款客户的名称均变更为自己的行为，表明其已经撤销了房屋赠与，所购房屋并未转化为黄某与罗某的夫妻共同财产。罗某与黄某离婚后就上述34万元购房款主张财产权利，缺乏依据，人民法院不支持其诉讼请求是完全正确的。

四、最高人民法院民一庭意见

父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与之意思表示的房屋，应视为父母对子女的赠与。在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。在尚未付清该房屋的全部款项、房屋产权登记尚未完成，父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中，不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。

执笔人：最高人民法院民一庭 韩玫

浙江省余姚市人民法院 余国英

浙江省高级人民法院 沈 妙

注：本文已刊登在《民事审判指导与参考》第44辑