父母处分未成年子女名下的房产有效吗

父母处分未成年子女名下的房产有效吗？

父母可以未成年子女名义购房，将房屋所有权直接登记到未成年子女名下，也可以将未成年子女列为房屋的共有人。此外，未成年人也可以通过继承、受赠等方式取得房屋所有权。在子女尚未成年时，父母为了经营需要，有时会将未成年人名下房屋抵押，或因各种缘由偿债。但是，父母在处分未成年人名下的房屋时，却会受到一定的限制。本文中，律师将结合相关法律规定及司法实践，对父母处分未成年子女财产这一行为的性质、效力等问题，进行探讨。

一、背景知识

一般而言，未成年人的父母是未成年人的监护人。我国《民法通则》第十八条第一款规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”这里的“处理”是指广义的处分行为，对房屋而言，包括出卖、赠与、抵押等行为。该条第三款规定，“监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。”

可见，监护既是权利，也是义务，更多地体现为一种职责。监护制度重要内容之一是管理被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动。法律并不禁止监护人处分未成年人的房屋，只不过法律对该处分权设置了条件，即监护人必须是为未成年人的利益处分其房屋。

“为被监护人的利益”的判断标准

对于“为被监护人的利益”的具体判断标准，我国法律还未作出相应的规定。但监护制度的设立旨在保护未成年人的合法权益，结合相关司法实践，笔者认为，生活中的以下情形可视为符合“为被监护人的利益”的情形：为了未成年人的教育、健康，代未成年人支付侵权赔偿款、与拆迁部门签订房屋拆迁补偿协议，出售旧房为未成年人购买新房以改善居住条件（此时要求购买的新房价值等于或大于旧房的价值）等情形。

总体上看，认定处理未成年人的房屋属于“为被监护人利益”应符合下列条件：一是如果不处理，被监护人的房屋将会遭受损失，或者被监护人的成长发展将会受到影响；二是处理结果客观上使被监护人获益，而不只是主观上认为被监护人能获益。

《民法通则》第十八条属于效力性强制性规定

我国《合同法》第五十二条第(五)项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二第（五）项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”由此可见，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效，违反法律、行政法规的管理性强制性规定的合同并不当然无效。那么，如何区分效力性规定与管理性规定？

对于这一问题，理论与实务中均没有统一的标准。有学者指出，首先要看该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效；其次，违反该强制性规定继续履行合同是否会损害国家、集体、第三人利益及社会公共利益；再次，违反该强制性规定是否会违背我国相关法律的立法宗旨。也有学者认为，规制交易行为的法律法规属于管理性规定，规制交易目的的法律法规则为效力性规定。

笔者认为，《民法通则》第十八条的规定，目的在于维护被监护人的利益。相比之下，被监护人处于弱者地位，因此“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”的规定应理解为效力性规定。原因在于，随着人类社会的文明进步，保护弱者利益成为现代法律的基本价值取向，由此发展出"弱者保护原则"，其目的在于实现法律所追求的公平和正义。

二、案例简介

案件事实

2011年10月25日，郭某与建行城关支行签订了《最高额抵押合同》，为浙江升宇船舶技术有限公司对建行城关支行在一定期限内所负债务提供抵押担保，最高限额为513.8万元。抵押物为舟山市定海区东大街82-8号三楼的房产，该房产所有权证显示为郭某、郭某某（郭某之子）两人共同共有。郭某某出生于1994年11月4日，该《最高额抵押合同》签订时，郭某某尚未具备完全民事行为能力。后郭某某以《最高额抵押合同》损害共有人利益为由，起诉主张《最高额抵押合同》无效。

裁判观点

案涉《最高额抵押合同》签订时，郭某某系未成年人。虽然郭某出具了声明书，承诺抵押贷款事宜不损害郭某某的利益，但是，案涉《最高额抵押合同》并非为郭某某个人或其所在家庭的借款等提供担保，而是为案外人浙江升宇船舶技术有限公司提供担保，难以认定该《最高额抵押合同》的签订系为“被监护人的利益”。一旦抵押权人行使抵押权处分抵押房产，未成年人的利益必然受损。

《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”，该规定属于禁止性规定。因此，上述《最高额抵押合同》无效。

三、法律分析

建行城关支行申请再审时称：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确了无权处分并不直接导致合同无效。案涉抵押合同自双方签订之日起成立并生效，郭某某是否追认并不影响该合同的效力。对此，浙江高院并未在裁定书中予以阐述，笔者在下文中将进一步分析。

非为被监护人的利益而处分其名下的财产，未必属于无权处分

无权处分，是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。具体来讲，无权处分需满足以下条件：（1）无权处分人没有所有权或者处分权受限。（2）无权处分人以自己的名义实施处分他人财产的行为。可见，无权处分人如果以财产权利人的名义与第三人订立合同，则不属于无权处分，而应认定为“无权代理”。

换言之，在非为未成年子女利益的前提下，如果监护人以自己的名义处分未成年子女的房产，属于无权处分；如果以子女的名义处分其房产，属于无权代理。

即便构成无权处分，非为被监护人的利益而处分其财产的行为，也因违反法律的强制性规定而无效

无权处分行为的效力，在我国经历了无效、效力待定、有效三个阶段。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号，下称“解释”）第三条之规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从本条规定来看，父母无权处分未成年子女的房产时，不影响合同本身的效力。然而，《民法通则》第十八条的规定属于效力性强制性规定，因此非为被监护人利益处分其名下房产，而签订的合同被认定为无效。

当依据司法解释与基本法对同一问题得出不同结论时，依据法律的效力位阶，应首先适用基本法的规定。因此，如果确非为被监护人的利益而处分其名下的财产，因此签订的合同应属无效。

注：案例改编自 浙江省高级人民法院 再审 （2016）浙民申393号 民事裁定书