也谈《租期已满却不搬离属于何种案由？》

也谈《租期已满却不搬离属于何种案由？》

2016年 7月4日，宜黄县人民法院游朦发表了《租期已满却不搬离属于何种案由？》一文，笔者有着不同的观点，与大家共同探讨。

【案情】

章某将坐落于县城的自有房屋一栋出租给朱某，租赁合同于2016年4月1号到期，合同到期后，朱某不予搬出，双方协商不成后，章某诉至法院。

【分歧】

租期已满却不搬离属于何种案由？

第一种意见认为，应当确定为排除妨害纠纷。其理由是朱某的行为妨害了章某的物权使用，朱某应当排除这种妨害。

第二种意见认为，应当确定为占有物返还纠纷。

第三种意见认为，应当确定为返还原物纠纷。

【评析】

原作者同意第三种意见，理由：首先，本案不宜定为排除妨害纠纷，所谓排除妨害是指物权人、合法占有人虽然没有失去其占有，但是其权利却受到妨害的干扰而不能正常行使。本案中章某已经失去了对房屋的占有，本案不应定性为排除妨害纠纷。其次，本案不宜定为占有物返还纠纷，占有物返还请求权的主体是指物的合法占有人，它保护的是物的占有权，而本案权利主体章某为物权所有人。再次，本案应定为返还原物纠纷，返还原物请求权指物权人对于无权占有人所享有的要求其返还占有的请求权。所谓无权占有，指没有法律根据、没有合法原因的占有包括两种类型，其一:占有人从占有之始就没有法律依据，如占有人占有的物是他人的遗失物、被盗窃物等。其二:占有之始有法律依据，但后来法律依据消失了。本案就属于第二种类型，随着租赁合同的到期，朱某丧失对房屋的使用居住权，章某要求朱某搬出房屋的纠纷应当定为返还原物纠纷。

笔者不赞同原作者【评析】意见中第三点意见，理由如下：

《中华人民共和国合同法》第235条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态；第236条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

从案情介绍“合同到期后，朱某不予搬出，双方协商不成后，章某诉至法院”分析，不排除《合同法》第235、236条所规定的情形在内，并不为原作者所定义的“占有之始有法律依据，但后来法律依据消失了。”承租人“占有之始有法律依据，退还之时也应该有法律依据”。这才是法律根本，有始有终，不可因合同期间届满就无法可言，不符合法理。 依据《合同法》第235条规定“返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”双方履行租赁物交接程序，也是合同法所赋予的权利与义务。

因此，合同期满后，承租人有义务履行《合同法》第235条，出租人在承租人不自觉履行该义务时，也有权主张自己这项权利，除非其放弃自己的权利。

综上，笔者认为《合同法》明确规定第235条，该纠纷（案由）应该确定为房屋租赁合同纠纷。

作者：九江县人民法院 曹茂幸