恋爱关系终止后购置房屋的权属确定

恋爱关系终止后购置房屋的权属确定

本期导读：《人民法院案例选》2015年第3辑民事篇列举了一起所有权确认的精选案例，作者通过分析该案例，对所有权确认的相关内容作出了阐释。本文归纳了该案例的梗概、裁判要旨、案例注解和相关法条，并结合相关案例，供读者参阅。

人民法院案例选

恋爱关系终止后购置房屋的权属确定——何国强诉顾月娟所有权确认纠纷案

本案要旨：恋爱关系期间基于想要建立婚姻关系的愿望共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有的，在权属认定时应当考虑未出资一方对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额。未出资一方对购买房屋没有贡献的，应当认定房屋产权归出资方所有;未出资方在购买房屋后有偿还银行贷款和利息等贡献的，应当对未出资一方作出相应的补偿。

案号：广东省新兴县人民法院(2012)云新法民初字第878号(2012年12月26日)、广东省云浮市中级人民法院(2013)云中法立民终字第17号(2013年3月14日)

审理法院：广东省新兴县人民法院、广东省云浮市中级人民法院

来源：《人民法院案例选》2015年第3辑(总第93辑)

案例注解

男女双方在恋爱的过程中，难免会有财物上的往来。尤其是随着双方婚期的临近，双方处于对未来生活的向往或者彼此之间的信任，还会单方或者双方共同购买房屋等财产为结婚做准备。一般的法律观念认为，这种财物上的往来属于一种赠与关系，只要赠与物已经进行了交付或者登记，赠与行为即已经完成，赠与方无权要求返还。但是，实践中有一些财产涉及金额较大，比如房屋、车辆等，若按照上述理论进行认定，存在法理认定和社会公平之间的冲突。

笔者亦认同上述法官的裁判，一般房屋的权属以不动产登记权利为准，采用的是不动产物权登记公示原则。不动产的登记具有推定力，即经合法登记的不动产权利人在法律上被推定为真正的权利人。但依据《物权法》第十九条第一款的规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”这表明房地产权证上所推定登记的产权人只是证权程序。人民法院完全可以依据查明的事实对现有的权属登记予以否定。类似上述案件，就必须要考虑房屋的实际出资。

恋爱期间，在一方出资后，将另一方登记在房屋产权证上的行为应当属于一种附义务的赠与行为。附条件的赠与合同又称附义务的赠与合同，是指赠与人在赠与财产或财产权利时，要求受赠人符合一定条件的赠与合同。根据《合同法》第一百九十条的规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务”，以及《民法通则》第六十二条的规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”，在附条件赠与合同的情况下，只有满足所附条件，赠与合同才正式生效。根据常理来看，双方都基于想要建立婚姻关系的愿望购买了房屋，应该认为其中暗含了要求缔结婚姻关系的条件，双方之后没有登记结婚的，应视作条件未成就，没有出资而登记在房屋名下的一方应当要返还房屋。

笔者认为，恋爱期间购房不仅要考虑到双方之间存在的赠与关系，也不能回避双方之间的赠与前提。即如前面所述的是基于想要建立婚姻关系的愿望。在一方并未出资的情况下如何认定未出资一方对共同财产有贡献?本案讼争的房屋是由原告支付首期购房款，同时，原告又向银行申请了20年的按揭贷款，并支付了个人贷款抵押房屋保险费，其后均是一直由原告供楼。可见，在购买该房屋时及偿还房屋贷款等，被告并没有作出过任何贡献，故法院判决被告将房屋返还给原告是符合法理的。若是未出资一方申请购房贷款或者在购买房屋后有偿还过银行贷款和利息的，可认定未出资方在购买房屋过程中有贡献，应当对未出资一方作出相应的补偿。

相关法条

《中华人民共和国民法通则》

第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

第六十二条 民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。

相关案例

1.因物权的归属、内容产生争议的，利害关系人可以请求确认权利——姜某诉郭某请求确认所有权纠纷案

本案要旨：因物权的归属、内容产生争议的，利害关系人可以请求确认权利。对于房屋买卖借名登记纠纷，应当从以下几个方面予以考察判断真正权利人：一是涉诉房屋产权证登记为谁，由谁保管;二是涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付;三是涉诉房屋由谁长期支配使用;四是房屋出卖方的证明。

来源：人民法院报

2.实际购房人需提供支付房款等证据证明其为所有权人——林志与WANSU LIAO(廖皖苏)房屋所有权确认纠纷上诉案

本案要旨：基于不动产登记的公信力，法律上一般推定不动产权属证书上载明的登记人是产权人。在以他人名义购房的情况下，实际购房人能够提供充分的证据证明其为真实的购房人，且能够证明购房款由其支付，则可确认其为房屋的实际所有权人。

案号：(2012)浦民一(民)初字第8282号、(2012)沪一中民二(民)终字第2221号

审理法院：上海市第一中级人民法院

来源：《人民司法·案例》2014年第4期

3.父母将自住房登记在成年子女名下不宜认定为赠与——张根英诉柯闽房屋所有权纠纷案

本案要旨：有证据证明房屋系父母出资建造的，而父母仅将房屋登记在成年子女名下，如果不是为了子女结婚的目的表示赠与，也没有其他明确的赠与意思表示，该登记行为不宜认定为赠与，应属于登记错误，房屋仍属于父母的财产。

案号：(2008)吉中民三终字第103号

审理法院：江西省吉安市中级人民法院

来源：《人民司法·案例》2009年第8期

4.不动产登记簿的记载和房屋所有权人不一致的，如果有足够的证据证明这一事实，那么房屋所有权归属于真正的权利人——李磊诉阳少平所有权确认案

本案要旨：司法实践中，不动产登记簿的记载和房屋所有权人不一致的，如果有足够的证据证明这一事实，那么房屋所有权归属于真正的权利人。物权法以公示原则为基础，派生出了不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。如果已经形成完整的证据链条，证明了当事人为涉诉房屋的真正权利人，那么房屋的所有权应当归于另一方提供证据的人。

案号：(2011)顺民终字第13070号

审理法院：北京市第二中级人民法院

来源：《中国审判案例要览》

5.有充分证据证明不动产登记簿记载不真实时，法院应当作出与不动产登记簿的记载相反的事实认定——安钢诉黄婧所有权确认案

本案要旨：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，因此具有无可争辩的权威性。当某项不动产发生权属争议时，不动产登记簿可以用来确定真正的权利人;但这并不等于不动产登记簿记载的事项一定是“真实的”，其仅具有“推定的证据效力”。如果异议方提出充分的反证，法院应当作出与不动产登记簿的记载相反的事实认定。

案号：(2009)湖民初字第3219号

审理法院：福建省厦门市湖里区人民法院

来源：《人民法院案例选》

6.讼争房产的出资来源问题以及出资的性质问题是认定房产权属的关键——励瑞盛、丁玉英、励曙青、励曙群诉励曙杰所有权确认纠纷案

本案要旨：在双方当事人对房屋权属证书的证明效力均存在争议的情况下，该房屋权属证书自然不能作为认定讼争房屋权利归属的证据。此时，法院应对房屋权属证书在涉及确权之诉等民事诉讼案件中的证据效力作出审查分析，并严格按照相关证据规则对讼争房屋的权属作综合认定。其中关键在于，不仅应查明房产的出资问题，还应理顺法律关系，对财产性质进行综合分析认定。如果房产的出资既具有家庭共同财产性质，也具有夫妻共同财产性质，应认定该房产系相关权利人的共有财产。

审理法院：浙江省宁波市中级人民法院

来源：《人民司法·案例》 2009年第8期