“一房二卖”情形下惩罚性赔偿数额的确定

“一房二卖”情形下惩罚性赔偿数额的确定

案情提要：我们通常所说的“一房数卖”相当于“一物数卖”的范畴，而“一物数卖”又称二重买卖，其并非法律上的专业术语，就法律角度而言，所谓二重买卖，指出卖人先后或同时以两个买卖契约，将同一特定物卖与两个不同的买受人。

一、案情介绍：

2011年7月28日，王天(买受人)与华宇公司（出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定王天购买华宇公司开发的坐落于北京市房山区xx房屋(以下简称301号房屋），总价为人民币573158元，建筑面积为104.1平方米，出卖人应在2012年12月31日前交付商品房;付款方式为分期付款。王天于签订合同的当日交付首付款;在合同附件四补充协议中写明出卖人承诺于2012年12月31日前为买受人办理完毕户籍进京之各项事宜;如出卖人未能于约定日期内完成户籍进京之各项事宜，承诺于2013年1月30日前退还买受人所交之全部房款，并给予相应之经济补偿;买受人应于拿到《北京城市户籍准迁证明》当日内，向户籍接收单位一次性交纳人民币十万元;如未能准时交納，按违约处理，所售商品房不予退款，所有经济损失由买受人自行承担;买受人应于拿到《北京城市户籍准迁证明》当日内向出人卖交纳剩余房款。此后，因政策原因华宇公司在补充协议约定的期限内未能为王天办理户籍进京事宜，双方也未就履行《商品房买卖合同》达成新的协议。现华宇公司已将该房屋另售他人，为此，王天诉至法院，审理中，王天向法院申请评估涉案房屋的市场价值，法院依法托北京市某咨询评估有限责任公司进行评估，结论为房地产总价777380元。

二、审理情况：

法院经审理认为:王天与华宇公司签订的《商品房买卖合同》不违反有关法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。现王天要求解除合同，华宇公司亦同意，法院不持异议。因华宇公司未能给王天办理户籍进京事宜，根据约定，华宇公司应于2008年1月31日退还王天所交房款并给予相应经济补偿，故王天要求华宇公司退化房款并支付利息，符合合同规定，法院予以支持。双方合同附件四的补充协议中约定应于王天拿到《北京城市户籍准迁证明》当日内向华宇公司交纳剩余房款，是对王天交纳剩余房款的条件及期限的约定，现该条件已不能成就，王天和华宇公司双方又未就此达成新的协议，因此造成该合同不能继续履行导致该合同不能继续履行的原因并非华宇公司将该房另售他人，故王天以华宇公司“一房二卖”为由，要求双倍返还购房款，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，法院不予支持。根据补充协议中华宇公司不能办理户籍进京事宜，应退还王天房款并给与相应经济补偿”的约定，华宇公司除退还房款并支付利息外，还应给王天相应的经济补偿，故对具体赔偿数额，法院根据本案实际情况予以确定。王天要求华宇公司赔偿房屋差价经济损失，不符合相关法律规定，法院不予支持。

三、判决结果：

一、解除王天与华宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、华宇公司于本判决生效后十日内退还王天购房款，并按中国人民银行规定的同期贷款利率支付利息；三、华宇公司于本判决生效后十日内赔偿王天经济损失;四、驳回王天的其它诉讼请求。

四、律师评析：

上述案例中，出卖人就同一房屋订立两个买卖合同，形成两个债权债务关系，两个债
权债务关系在内容上相互重叠,构成房屋的双重买卖，俗称“一房二卖”。

本案是典型的商品房“一房二卖”情形，即以同一房屋为标的的两个买卖合同出卖人选择其中之一完全履行另一个合同即陷人给付不能，买受人的债权无法得到实现合同目的落空。

随着我国土地使用权制度、住宅房屋制度的改革，使房地产行业得到迅猛发展，特别是多地区房价大幅增长，出现了房地产交易的多样性和复杂性，其中“―房数卖，引发的纠纷占较大比例。对此,2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）首次明确提出了房屋双重买卖的解决方案，创造性
地规定了房屋出卖人的“惩罚性赔偿方案'该解释以建立诚实信用市场交易体系，遏制恶意违约行为，保护购房者这一相对弱势群体为主旨，奠定了良好的法律基础。

2007年10月1日施行《中华人民共和国物权法》建立了不动产预告登记制度，明确禁止“一房二卖”行为，其实践意义在于：权利人期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，并以法律予以保障，不仅仅是房屋买卖，还包括签订其他不动产物权协议，即有广泛的保障债权现实的意义。