整体拍卖流拍后，将部分不动产以物抵债，应慎重

整体拍卖流拍后，将部分不动产以物抵债，应慎重

——被执行不动产整体拍卖流拍后，在未经被执行人同意、未重新评估的情况下，裁定以部分楼层抵债的，应予撤销。

标签：执行⊙以物抵债⊙整体拍卖⊙流拍

案情简介：2006年，生效判决判令实业公司偿还银行1400万余元及利息。执行中，法院查封了实业公司名下用于抵押的商厦，委托评估结果显示商厦总价值1.5亿余元。法院裁定整体拍卖商厦，因无人竞拍而三次流拍。2008年，法院依银行申请，将其中的2层、3层按第三次拍卖保留价裁定抵偿给银行。实业公司提出异议，被驳回后申请复议。评估机构向法院作出的说明显示：商厦2层、3层的评估价，系按整个商厦地下一层至5层的评估价平均值确定。

法院认为：①案涉以物抵债裁定是在评估报告有效期满近一年时作出，此时评估报告及相应的拍卖保留价已不能准确反映抵债标的物价值，故仍以第三次拍卖保留价抵债不当。抵债裁定与第三次拍卖时间相隔一年多，不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中关于经申请执行人同意而以物抵债规定的精神；在商厦整体评估价远超执行标的额，且可分段评估、分层处置情况下，不应整体拍卖。②鉴于被执行人当时对整体评估和拍卖无异议，故整体拍卖并无不当。但整体拍卖流拍后应以大厦整体抵债，才符合经申请执行人同意以物抵债规定的精神。以其中部分楼层抵债，已与原拍卖标的物不同，如被执行人不同意，则应单独评估作价。执行法院将商厦中2层至3层以整体楼层平均价进行抵债，确属有失公平。故裁定撤销以物抵债裁定。③如仍处分商厦2层至3层，应重新评估后依法定程序进行。

实务要点：被执行不动产整体拍卖流拍后，在未经被执行人同意、未经重新评估的情况下，法院依债权人申请，径行以其中部分楼层抵债，确属有失公平的，该以物抵债裁定应予撤销。

案例索引：最高人民法院（2010）执复字第12号“甘肃三洲实业集团有限公司与中国银行股份有限公司甘肃省分行执行复议案”，见《整体拍卖后，能否将部分不动产以物抵债》（刘慧卓，最高院执行局；审判长黄金龙，审判员闫燕，代理审判员司艳丽），载《执行工作指导·案例分析》（201403/51:52）。