夫妻一方擅自处分共有房屋的效力解析

夫妻一方擅自处分共有房屋的效力解析

一般情况下，在夫妻关系存续期间取得的房产为夫妻共同财产，除非有证据能够证明在夫妻关系存续期间一方购买的房屋是用其婚前财产所购，但该证据很难取得。对于婚后取得的房产，一方在另一方不知情的情况下出卖该房产是否具有法律效力呢？根据我国《婚姻法解释一》第十七条第（二）项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，对于夫妻共有房屋，在婚姻关系解除并对房产进行分割前，任何一方要处分共有房产，都需要经过另一方的同意。

但在实践中，有很多夫妻一方在另一方不知情的情况下私自将共有房产转让的事情发生，笔者在实践中曾遇到这样的咨询案件：男方在外地工作期间，女方在男方不知情的情况下将夫妻共有房产转让他人，并及时办理了过户，之后女方携带房产转让款不知去向，男方四处寻找未果，便向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效，但法院以购房人为善意取得为依据，判决驳回男方的诉讼请求，导致男方再想要回房屋的愿望不能得到法律的支持，男方只能起诉女方，但维权很困难。

从类似这样的案件中，我们就要依据案件的客观事实和法律出发，辨别在什么情况下夫妻一方在另一方不知情的情况下出卖共有房产是有效还是无效，笔者认为，问题的关键之一在于共有房屋的购买人是否构成“善意取得”，在我国《物权法》没有出台前，实践中法院一般是依据《民法通则》第八十九条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定判决，2007年10月1日我国《物权法》实施，该法对“善意取得”进行了明确的界定，该法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，也就是说在实践中，可以依据该条来判决共有房屋的买卖是否构成善意取得，如果符合该条的规定，则购买人依法可以取得房屋所有权，如果不符合，则房屋买卖合同无效，购房人物权取得房屋所有权。笔者想谈一谈该问题的关键之二，也就是在房屋买卖过程中，夫妻一方擅自转让夫妻共有房产，在办理房产过户的时候，房产登记管理部门是否有审查的义务，是否要承担相应的法律责任呢？根据我国《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”的规定，虽然没有要求房产登记部门必须要求申请人提供经过夫妻另一方同意转让的证明，但该办法第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留”，也就是说房产登记部门还是有义务审核房产权属真实性的，但没有具体规定如何审核，是否需要申请人提交什么资料等，这也间接导致了夫妻共同房产被一方擅自转让的发生，而夫妻共有房产被擅自转让后，该办法仅规定由申请人对提交的申请材料的真实性负责，又很难认定房产登记管理部门存在登记过错的情形，因此，该办法规定的也不是尽如人意。

笔者认为，为了更为有效的阻止该问题的发生，房产登记管理部门也应当按照该办法第七条的规定，在必要的情况下对转让房屋的情况进行对外公告，以便引起利害关系人的注意，从一定意义上讲，也可以起到有效的作用。在此，笔者建议，夫妻一方转让房产时要慎重对待，最好经过双方同意，否则另一方在符合法律规定的条件下是可以主张房屋买卖无效。同时购买方购买房产是一定要仔细查清该房是否为共有房屋，是否经过了房屋共有人的同意，否则在符合法律规定的条件下同样无法达到预期目的，也会给买卖双方造成不必要的损失。