对小产权房引发相关纠纷增多原因的调查分析

对小产权房引发相关纠纷增多原因的调查分析

作者：虞城县法院民一庭 陈金华

近年来，涉及小产权房引发的相关纠纷案件持续上升。此类案件的增多不但给基层法院民商事审判人员带来办案压力，而且加重了当事人的诉累和经济负担。更让人担忧的是，如果处理不当还会在一定区域造成社会的不稳定。为总结经验，探索新时期民商事审判案件过程中出现的新情况、新问题，近日笔者对我院2009年至2011年1月份以来审理的由小产权房建设引发的96起相关案件进行了专门梳理，现将调研的有关情况分析如下。

一、相关纠纷案件的基本情况

2009年虞城县法院共立案受理由小产权房引发的相关纠纷案件29起；2010年共立案受理48起；2011年1月份立案受理此类案件19起。上述数字表明，小产权房建设不仅未随着政府的禁令销声匿迹，反而愈演愈烈，持续呈上升态势。

二、相关案件涉及的主要类型

通过分析发现，近年来我院受理的涉及小产权房开发建设引发的96起相关案件主要类型有：房屋买卖合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、土地租赁合同纠纷、房屋质量损害赔偿纠纷、建设工程施工合同纠纷等。其中房屋买卖合同纠纷26起，占27%；土地使用权转让合同纠纷21起，占21.8%；土地租赁合同纠纷17起，占17.7%；房屋质量损害赔偿纠纷24起，占25%；建设工程施工合同纠纷6起，占6%;其他2起，占2%。

通过调查我们发现，小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义把村民承包的土地以租代买，建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。无论是村集体组织还是开发商均不具备房地产开发资质，未取得工商营业执照、土地使用证、建设规划许可证、又无商品房预售许可证，由于小产权房无法办理合法的产权手续，小产权房买卖协议的效力处于不确定状态，甚至是无效状态。这些房屋大多建在位置优越的乡村集贸市场、十字路口、国道、省道及县乡公路的两侧，有的甚至建在河道或城镇的排水通道上,在农村土地及房屋大幅度增值的背景下，原本就违法出租土地的农民反悔，或者因房屋质量、土地租赁、拆迁补偿等原因发生纠纷就在所难免。

三、相关案件的审理情况及法官面临的司法困境

通过阅卷我们发现，小产权房诱发的各类纠纷直接涉及广大农民的切身利益，而且容易引发群体上访事件，造成社会的不稳定。在案件的审理中承办法官都非常慎重，做了大量的调解工作，而非一判了之。

1.对案件审理情况的分析

2009年受理29起，判决处理13起，占44%，调解处理10起占34%，撤诉6起，占20.6%。2010年受理48起，判决处理23起，占47.9%，调解处理15起，占31.2%，撤诉10起，占20.8%。2011年1月共立案受理涉及小产权房引发纠纷的案件19起，截止目前调解2起，撤诉3起，正在审理的12起。

上述案件平均审理期限为141天，耗费了承办法官的大量精力。以上数字显示，因小产权房开发引发的相关纠纷案件的判决率呈上升趋势，而调解、撤诉率却呈下降趋势。说明此类案件矛盾突出，不宜化解。

2.审理此类案件面临的司法困境

《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设”。该条禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制。而时下禁而不止的小产权房建设，其用地来源主要采用把农民承包的土地以租赁作为幌子进行非农业建设，这种既无资质又无相关法律手续建成的小产权房，从租地开始便属违法，不但其房屋质量无法保障，且房屋的所有权也不具有完整性。由此而产生的租用土地、非农业建设、购买房屋后的质量问题等一系列纠纷也将随之而来，引发诸多社会矛盾。由于建房者无法取得土地使用证、房产证、完税证明等合法手续，无论是房屋的转让、工程建设等协议的效力均为无效。案件一旦以判决的方式结案往往会产生不良的社会效果。

【案例一】：原告贺某某诉被告某某村委会建设工程施工合同纠纷一案。

原告作为无任何资质的个人借用他人资质与村委会和村民签订开发门面房建设工程合同，村委会与村民签订合同后，将村集体的4亩多土地交由原告进行房产开发，且由乡政府全力支持。工程建成后，一方面房屋出现墙体裂缝等质量问题，另一方面随着房屋的建成，该地段迅速升值，村民们以房屋有质量问题拒不交付下余房款，原告便诉至法院，并申请对所建房屋进行查封，引起十几户村民的强烈不满。尽管承办法官做了大量工作，但以利益为重的村民们仍然情绪非常激动。多年省吃俭用的积蓄买来的却是质量存在问题的房产，在应诉的同时村民们还四处上访。而开发商因得不到房款也是一肚子委屈。此案有很长一段时间在当地引起不小的轰动。面对农村房地产流转法律法规存在的空白和滞后审判法官也是一脸的无奈。

【案例二】：原告范某某诉被告申某某集体土地租赁合同纠纷案。

2009年申某某以村委会负责人的身份召集村民协商，将十几户村民临公路两侧承包的9亩土地以租赁的形式交付给范某等人进行房地产开发，房屋尚未完全建成，合伙人便因利益分配发生纠纷，范某一怒之下诉至法院，要求申某某返还购地款。面对此案，承办人一脸的茫然，双方签订的土地租赁协议原本就是无效协议，而在村集体的土地上建房出售既违规又违法。双方均有过错，如果申某返还范某购地款，那么范某等人就要将建成的房屋扒掉，恢复原状，已经交付购房款的村民必将群而哄之引发一系列纠纷和矛盾。此案从一个侧面凸显小产权房面临的尴尬现状和法官在审理此类案件中同样面临司法困境。一判了之势必又会引起一系列的纠纷和诉讼，甚至引发涉诉信访等不安定事件。

3、小产权房开发带来的危害

一是滥占耕地，致使宝贵的耕地不断减少；二是无序的开发严重扰乱了正常的房地产市场交易；三是在河滩、河道两侧及引水、排水通道上进行小产权房建设，严重堵塞排水通道，由于建房后排水通道被封闭或被建筑垃圾堵塞，极易使通道产生淤积，又无法清淤，一旦发生洪涝灾害势必会给城镇区域带来不安全隐患。

四、此类纠纷增多的原因

1、当地政府怂容支持或者默许

通过调研我们发现，小产权房相关纠纷只所以出现现在的局面，在很大程度上与乡镇政府的怂容支持是分不开的。每一项开发几乎都有乡镇政府或者村委会人员的参与或支持，有的合同中还有乡镇政府的印章。

2、政绩工程作怪

新农村建设成了当地政府支持小产权房建设的又一“合法”理由，而一旦发生相关纠纷购房者与地方政府之间、村组织与村民之间、村组织与地方政府之间都可能发生争议，出现矛盾，引发社会不安定因素，而这些矛盾法院又很难处理。

3、投资少，见效快

小产权房建设与正规的房地产开发公司开发的房产不同的是，投入资金少、设计简单、价格便宜出售快。小产权房由于未向国家缴纳土地出让金等费用，使建设成本大大降低。其所建成的房屋大都是就近卖给附近村民，这种投资少见效快的违法开发，出于利益的考虑，不但没有降低热度，反而受到村民的追捧，有的房屋尚未建成，房款便已交清。故一旦出现问题，便极易引发诉讼。

4、购房者法律意识不强，贪图便宜

对于农民而言，用多年的积蓄购买房屋不是一件小事，而小产权房往往大都建在位置优越的道旁路边，尽管明知没有任何法律保障，但从长远利益考虑，买上一套价格优惠的门面房经营生意，村民们大都认为很实用。而一旦发生纠纷，便会诱发一系列难以处理的问题。