居住权人能否要求拆迁补偿？

居住权人能否要求拆迁补偿？

作者：洛阳市涧西区人民法院 姚小艳

案情

李老汉在两个儿子李大和李二婚后，在亲戚及两个儿子共同参加下，订立《分契》一份，将自家老宅一分为二，并约定他和老伴对李大和李二的房屋均享有居住权。之后，老两口一直居住在李大宅院内。2012年，因李大的房屋被列入拆迁范围，李大与有关单位签订了《房屋拆迁征收补偿安置协议书》，选择按照产权调换的方式进行安置补偿。李老汉不愿再与李大一起居住，便以对房屋享有一间半的居住权为名要求对房屋拆迁款进行分割，遭到李大拒绝，父子二人遂对簿公堂。

分歧

本案涉及在房屋拆迁导致居住权人原有居住利益丧失时，能否向房屋所有权人要求拆迁利益予以相应补偿。对此，存在两种处理意见：

第一种意见认为，因拆迁该房屋所产生的一切权利应归房屋所有权人，享有房屋居住使用权的当事人不能对抗享有所有权的当事人，也当然不享有任何因房屋所有权取得的权益（主要指财产权益，如本案涉及的拆迁权益）。

第二种意见认为，居住权纠纷多因家庭内部争端所引起，对于居住权的裁判应符合法律对于公平正义的要求，同时体现对当事人意思的保护并注重对弱者生存的救济保障。

评析

笔者同意第二种意见，理由如下：

我国现阶段社会保障不健全，特别是在广大农村地区，由于社会保障的缺失，养老问题还主要依靠家庭，现实中存在这样一些情况：父母年老时为了子女的生产生活，把自己的房屋提前分给子女；然而又要与子女“约法三章”，在分房时以口头或书面的方式约定某间房屋由老人居住至过世。在和睦的家庭内部，共同居住在同一屋檐下自然其乐融融，但也难免会产生各种各样的矛盾，最终大多都以居住权纠纷的形式诉至法院。

本案即是典型的因家庭矛盾而产生的居住权纠纷，李老汉按照分家协议取得了李大房屋的居住权，该约定与一般的有关用益物权的约定有所不同，其实际上为财产分割的附加条件并包含了赡养老人的内容。也就是说，李老汉将自己原有房产分割给两个儿子的条件即为财产受让人应当保证其一定的居住使用权，且该居住权不能因新的所有权人的意志而改变。本案中，因房屋拆迁导致了李大原有房屋灭失，李老汉的居住权也因失去客体而无法直接行使，但其权利并不当然灭失，基于公平原则，在李老汉明确表示不愿再与李大共同居住时，李大应当在其房屋被拆迁获得的拆迁补偿利益中，向李老汉进行适当的补偿。