朱佳等诉上海易成房地产经纪有限公司等居间合同案

朱佳等诉上海易成房地产经纪有限公司等居间合同案

[ 案例来源：上海法院网；案例提供单位：上海市奉贤区人民法院；编写人：张明浩 杨雪龙；点评人：汪彤。]

【基本案情】

原告：朱德华

原告：朱佳

被告：上海易成房地产经纪有限公司

被告：吴慧珠

被告：上海市长宁区社区服务总公司（以下简称社区总公司）

被告：上海市长宁区民政福利实业有限公司（以下简称福利公司）

原告朱德华、朱佳与原上海长民房地产经纪有限公司（以下简称长民经纪公司）于2005年3月10日签订“房屋买受中介委托书”，由长民经纪公司居间两原告与出售人汪清华签订关于座落于上海市某路的房屋买卖合同，由该被告公司工作人员吴慧珠经办。2005年3月27日两原告及吴巧茹（系原告朱德华之妻）在三份“便条”上签名，商定系争房屋买卖的价格为670000元，同日两原告与长民经纪公司签订了“上海市房地产居间合同”，该份合同在补充条款中载明“该房价实际为人民币陆拾柒万元整及买进方要求交交易中心时房价写人民币伍拾贰万元整”。在2005年4月18日两原告与出售人汪清华在长民经纪公司的居间下至上海市嘉定区房地产交易中心办理房地产过户手续，向交易中心提交了落款为2005年3月11日签订的房价为520000元“上海市房地产买卖合同”，同时两原告也以此价格申报纳税。

另，原长民经纪公司于2006年3月8日被上海市工商行政管理局长宁分局准予注销登记，该公司的原两个股东即被告社区总公司、被告福利公司承诺该公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。

原告朱德华、朱佳诉称，2005年3月11日两原告通过长民经纪公司（经办人被告吴慧珠）与案外人汪清华签订了上海市房地产买卖合同，由两原告购买属于汪清华的坐落于上海市某路房屋一套。合同价款为670000元。后两原告支付了570000元，但被告吴慧珠出示了汪清华收到670000元房款的收条，让两原告写下借被告吴慧珠100000元的收条一份，并办妥了房产证。嗣后两原告在房产交易中心查阅材料得知上述房屋的实际成交价为520000元。原告在找到汪清华时，汪称：她根本不了解此事，很明显被告吴慧珠操纵买卖，加价出售，属违法中介，应将多收的50000元予以退还。经原告多次交涉无果，故提起诉讼，要求两被告返还多收的房款５００００元。

被告上海易成房地产经纪有限公司辩称：其不具备本案的主体资格，从未居间过两原告与汪清华订立“上海市房地产买卖合同”，也没有收取原告的任何中介费。从案件的事实来看，系争房屋买卖的中介公司应是长民经纪公司，故要求驳回两原告的诉讼请求。

被告吴慧珠辩称，其与两原告间无合同关系，所实施的中介行为均为职务行为，应由长民经纪公司承担法律后果，故其不具有本案的主体资格。两原告所付房款均由案外人汪清华收取，该房屋买卖的实际价格为670000元，到房地产交易中心办理房产证过户手续时，双方为规避相关契税而约定好合同填报的价格为520000元，这是两原告明知的，也是一致同意这样做的。另外在办理过户手续时两原告不能交清全部房款，故向其借款100000元。对两原告的诉请表示不同意。从现有的证据看系争房屋的实际成交价为670000元，且有原告方的签字，出售人也出具收条确认房款为670000元。两原告诉请该房屋买卖价格为570000元无事实依据。即使是原告诉称的那样，原告主张权利应向汪清华主张，与被告无关。

被告社区总公司、福利公司辩称，从现有的证据看系争房屋的实际成交价为670000元，且有原告方的签字，出售人也出具收条确认房款为670000元。两原告诉请该房屋买卖价格为570000元无事实依据。即使是原告诉称的那样，原告主张权利应向汪清华主张，与被告无关。

【两审概况】

一审法院经审理后认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。两原告与长民经纪公司签订“房屋买受中介委托书”，确立了长民经纪公司是两原告买房的居间人，是双方真实意思的表示。从查明的事实看，系争房屋的实际成交价为670000元。两原告对本案被告方提交的证据中的签名不予认可的笔迹放弃鉴定，由此产生的不利后果应由两原告承担；对签名予以认可的，其认为是在空白纸上签的名，对内容并不知晓，但两原告对此也未能提交证据加以佐证。从房款支付的过程看，2005年4月18日双方到房地产交易中心办理房产过户手续，两原告已明知提交给房地产交易中心的合同房价为520000元，之前两原告已支付房款210000元，加上在过户当日给付了50000元，嗣后在同年的5月28日又支付了310000元，使该房屋买卖支付的总价超过520000元，再加上2005年4月18日由原告出具给被告吴慧珠的借款100000元的收条，整整超出两原告认为的合同价520000元标的150000元，这一行为不符常理，说明两原告在那时还是认可房价为670000元的。系争房屋的出售人出具收条及陈述笔录均认为房价为670000元且已收到670000元，两原告现提供的证据尚不足以证明房价为520000元，原告亦未提供其他证据证明被告社区总公司、被告福利公司及被告吴慧珠操纵买卖，将系争房屋加价出售给两原告。法院难以支持两原告之诉请。另外应当指出，从原、被告双方签订的居间合同来看，将私下约定的“成交价为520000元”的买卖合同提交给房地产交易中心，是双方事先明知的，其目的为少缴应纳的契税，属违法行为，原、被告双方应以诚实信用为重，自觉履行相关的法律法规。但该行为并没有改变本案的房屋买卖的实际交易情况，且该行为应由相关职能部门依法处罚，不属本案处理范围。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十五条之规定，判决对原告朱德华、朱佳的诉讼请求不予支持。

一审判决后，朱德华、朱佳不服，向二审法院提起上诉称：法院只能确认合法有效的经过房地产交易中心登记的合同，而不能抛开房地产交易中心登记的合同。本案中原审法院却确认了未在房地产交易中心登记的合同，导致认定事实明显错误；本案系被上诉人吴慧珠一手操纵、欺骗买卖双方，加价出售系争房屋，造成房地产交易中心登记的合同与其收取的670000元房款的合同两个不同的房价款，居间人从中牟利的行为损害了国家和买卖双方的合法权益。请求二审在查清事实后依法改判支持上诉人原审时的诉讼请求。

被上诉人上海易成房地产经纪有限公司辩称：其与本案没有任何关系，不具备本案的被告主体资格。要求驳回上诉人的请求，维持原判。

被上诉人吴慧珠辩称：上诉人朱德华、朱佳多次签字确认系争房屋的买售价为670000元，原审审理中上诉人放弃笔迹鉴定，表明其承认所签字的合同效力；房地产交易中心登记的买卖合同上520000元房价款是为了规避相关的契税，上诉人及房屋出售人对此都是明知的，从上诉人已付570000元房价款也能证明该事实。现上诉人企图逃避向被上诉人吴慧珠的100000元借款而推翻原来对房价款的约定，显然不讲诚信。请求二审依法维持原判。

被上诉人社区总公司、福利公司共同辩称：长民经纪公司是接受出售人汪清华口头委托而与买受人即上诉人朱德华、朱佳建立了居间合同关系，买卖双方对房价款670000元都是清楚的，长民经纪公司也将670000元房价款支付给了出售人汪清华，居间合同义务已经履行完毕，不存在向朱德华、朱佳偿还50000元房款的义务。请求二审依法维持原判。

上海市第一中级人民法院经公开审理查明：原审法院认定的事实无误。

二审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。朱德华、朱佳应当举证证明买卖房屋真正的转让价为520000元，而非670000元。现本案已由上诉人朱德华、朱佳与长民经纪公司签订的《房屋买受中介委托书》及《上海市房地产居间合同》，朱德华、朱佳及其朱德华妻子吴巧茹签字的三份便条，未经房地产交易中心登记的《上海市房地产买卖合同》，朱德华、朱佳已超过520000元而实际付款570000元并向被上诉人吴慧珠出具100000元借款的收条、出售人汪清华确认收到670000元房款等诸多证据，均予证明买卖双方及房屋中介公司在缔约过程中对真正的房价款670000元是清楚的，因此买卖双方应本着诚实信用原则，以该房价款履行各自的义务。现上诉人朱德华、朱佳仅凭房地产交易中心登记的房价款为520000元的《上海市房地产买卖合同》，而否定约定一致的670000元房价款，并据此要求被上诉人易成经纪公司、吴慧珠等返还多收的50000元房价款，显与本案客观事实相悖；且原审审理中朱德华、朱佳又放弃对本案相关证据的笔迹鉴定，因此朱德华、朱佳应承担相应的法律后果。故对其上诉请求，法院不予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。

【法理研析】

本案是一起居间合同纠纷，需要理清以下几个法律问题。

一、居间合同双方的义务

居间合同是一种古老的商业现象，民法理论上，居间合同也叫中介合同，是指当事人双方约定一方为他方提供报告订约机会、为订约媒介等交易媒介服务，他方给付报酬的合同。居间合同分为报告居间和媒介居间。报告居间合同中居间人只负责向委托人报告订约的机会。就本案来看应属媒介居间，即居间人于委托人与第三人之间牵线搭桥，为其缔约居中斡旋。在媒介居间中，居间人的义务是根据委托人的指示提供媒介服务，并就有关订立合同的事项向委托人如实报告，不得故意隐瞒和提供虚假情况。损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。委托人的义务是不得擅自变更取消委托指示，造成居间人财产损失的须负赔偿责任，同时在居间人居间成功时支付相应的报酬。本案中居间人为委托人原告买房提供居间服务，并为其找到卖方，促使买卖双方签订了买卖合同，故被告作为居间人的义务已经完成，并不存在违约情况。

二、存在阴阳合同的情况下，如何认定房屋价格

意思表示不一致在学理上可分为故意意思表示不一致和无意意思表示不一致。故意意思表示不一致又有真意保留和虚伪表示之分。真意保留即表意人故意隐藏心中真意，表示与其真意不同意义之意思表示；虚伪表示是指表意人与相对人通谋而为虚伪之意思表示。本案房屋买卖合同双方共签订了两份房地产买卖合同，前合同与后合同对房价的约定不同，如何判断当事人的真实意思，需要从前后合同的履行情况、前后合同约定价格与市场价的差距大小、合同登记备案等方面综合认定。从本案查明事实看，（一）从原告与中介公司签订的居间合同补充条款中载明的内容判断，原告对房价为67万元是明知的，只是为了逃避国家税收在房屋交易登记时故意将房价写成52万元。（二）从原告给付卖方的房款数额看，其实际支付金额已超出房产交易金额15万元，对该行为有悖常理，原告对此又无法作出合理解释。（三）从原告提供给法院的由卖方出具的收到房款67万元的收条看，原告当初支付卖方的房价款共计67万元。综上，原告的意思表示应属虚伪表示，而虚伪表示之效力及于双方当事人应为无效，本案房屋买卖双方对房款的真实意思表示应当以前一份合同约定的价格即67万元为准。