当心“阴阳合同”莫踩坑

当心“阴阳合同”莫踩坑

在房屋交易中，部分交易方心存侥幸，为逃避国家税收而签订“阴阳合同”的情形时有发生。近日，北京一中院审结一起因签订“阴阳合同”引发的诉讼，原告小王起诉要求小永支付购房款300万元。一审法院支持了小王诉讼请求，小永不服提起上诉，二审维持原判。

基本案情

法院经审理查明，小王将房屋出售给小永，涉案房屋争议的房屋买卖合同有三份，日期均为2018年8月24日。第一份合同房屋价款为300万元，该合同中注明，双方在产权交易大厅所签的对公合同每套价格只做乙方合理避税使用，双方成交价格以本合同为准。第二份合同为建委的备案合同，房屋价款为55万元。第三份合同为北京市建设委员会格式合同，房屋价款为76万元。小王主张第一份合同为双方真实意思表示；小永则主张第一份合同系伪造，第二、三份合同合法有效。审理期间，小永申请对第一份合同落款签字的真伪进行鉴定，后因没有交纳鉴定费，鉴定终止，小永不要求继续鉴定。

判决结果

法院经审理认为，2018年8月24日房屋价款为300万元的房屋买卖合同，小永虽对该合同真实性不予认可，但在申请鉴定过程中未交纳鉴定费，且经法院询问后其不再申请鉴定，法院对该合同的真实性不持异议，在没有其他相反证据证实的情况下，该合同应当视为双方当事人的真实意思表示。

当事人之间就转让同一房屋签订数份买卖合同，合同约定内容不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。涉案房屋的买卖存在三份价款不同的合同文本，但价款为300万元的合同注明：“双方在产权交易大厅所签的对公合同每套价格只做乙方合理避税使用，双方成交价格以本合同为准。”故该份合同中对价款的约定应为双方对于房屋交易价款的真实意思表示，双方对该合同标明的价款应予遵守。故法院判决支持了小王的诉讼请求，小永应支付购房款300万元。

法官说法

《民法典》第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

所谓虚伪意思表示，是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一致的意思表示，该民事法律行为本身欠缺效果意思，双方当事人实际上均不希望此行为能够真正发生法律上的效力。

房屋交易中，当事人之间就转让同一房屋分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，一般需要综合考虑合同履行情况、房屋的市场价值等因素，从而确定当事人的真实意思表示，并依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。

实践中，为了规避房屋交易税费，有些交易方会签订不同交易价款的“阴阳合同”，对外的“阳”合同用于建委备案，以减少缴纳税款，对内的“阴”合同则是双方真实意思的合同。但“阴阳合同”潜藏巨大的法律风险，给了不诚信的当事人以可乘之机，一方当事人可能利用“阴阳合同”拒绝或不当履行合同义务，从而引发争议。对于“阳”合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价款，该价格条款应为无效，当事人如主张按照该条款履行合同，不应予以支持。

法官提示

需要提醒的是，买卖双方签订“阴阳合同”逃避国家税收的行为违反了税收管理的规定，依照《中华人民共和国税收征收管理法》之规定，纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

此外，依照《房地产经纪管理法》之规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员如有为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利的行为，亦将面临行政处罚，还将计入信用档案。依法纳税是公民的基本义务，任何人都不应存有侥幸心理，以避免不必要的风险和损失。

作者：李正

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