产权证取得时间与是否系共同财产认定的关系

一方婚前签订购房合同、支付首付款及按揭，但婚后取得房产证的房屋，另一方在离婚时，主张因房产证是在婚后取得，故该房应作为共同财产分割。那么，这种观点是否正确，其实质就是产权证取得的时间与财产性质认定的关系。

一种观点认为，虽然房地产权证的发放是取得物权的标志，但是婚后房产物权的取得并非“无中生有”、凭空取得的，而是依据婚前的期待权取得，而房地产管理部门发放产证的行为，实际是基于一方婚前期待权在婚后演化成物权的过程。

最高人民法院副院长黄松有指出[ 黄松有主编《最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解与适用》中第110页 人民法院出版社出版]：“一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓万变不离其踪，故应当认定为一方的个人财产”。因此，婚前的财产在婚后只是形式发生了变化，根据“万变不离其踪”的原则，其婚前财产性质并非发生变化，那么，婚前取得的期待权在婚后变成了物权，自然也就是婚前财产的演化形式，自然也应该认定为其个人财产。不然，男方婚前购房，婚后一天取得房产证，法院就判定该房产证为夫妻共同财产，不仅将男方婚前一人的权利判成与女方共享，而且这种判决有失公平。

正是基于此种考虑，上海市高级人民法院关于适用《最高人民法院关于婚姻法若干问题的解释（二）》中若干问题的解答第6条关于“夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？”的答复是：

夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。

若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例，对房产进行分割，而不宜各半分割。

可见，上海市高级人民法院在此《解答》中，并非将是否取得房产证作为要点，也就是说，此《解答》并未将取得房产证作为判断是否为一方财产的标准，自然也是印证了以上观点。

但是，《江苏省高院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的讨论纪要征求意见稿中却做了和上海高院截然不同的适用规定，这一点，律师应格外注意。

江苏省高院认为：夫妻一方婚前一个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记与一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。

夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，如果所有权系婚前取得且登记在一方名下，但在夫妻关系存续期间又用共同财产还贷的，该房屋应认定为登记一方的个人财产，对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分，由享有所有权的一方予以返还。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的，人民法院应予以支持。

可见，江苏省高院的解释以实际取得所有权的时间作为按揭购买房屋是否属于夫妻共同财产的时间标准。笔者这样的认定更加符合立法原意及物权法的物权取得原则。

从上海、江苏二地高院的规定我们不难看出，二地法院规定的区别主要有：

1、房产证取得时间对于按揭房屋权属认定是否重要。

上海市高院认为，登记在一方名下、由一方支付房款的房屋是否属于个人财产关键在于房款是否在结婚登记之前支付，江苏省高院认为，登记在一方名下、由一方支付房款的房屋是否属于个人财产的关键在于房屋所有权是否在结婚登记之前取得。

我们知道，物权是一个非常特殊的权利，其是一种具有无因性的权利，也就是说，物权发生变动同其发生变动的原因行为是相分离的。就按揭房屋而言，在购买房屋时签订的房屋买卖合同是房屋所有权变动的原因行为，这是属于债权法律关系的范畴，其成立、生效应该依据债权法、合同法的规定。而不动产物权的变动只能在登记时生效，所以合法成立的房屋买卖合同并不能发生物权变动的结果。物权变动的合同也就是房屋买卖合同和物权变动本身是两个法律事实。就按揭房屋而言，支付首付款、以银行贷款支付剩余费用的行为都是买方履行房屋买卖合同的行为，而买方真正取得房屋所有权是在房屋登记变更，房屋产权登记在买方名下那一刻起。根据物权行为同原因行为相分离的原则，并不是说明一方在婚前支付了房款就取得了房屋所有权，只有在获得了房屋产权证那一刻，才说明他取得了所有权。上海市高院的解释，漠视了物权无因性，事实上是对尚未实际取得的物品的归属在实际取得之前就确定了。在结婚的时候，付款方并没有实际获得房屋的所有权，当时只是一种期待权，这样的物权又如何作为付款方的个人财产呢？

可见，就这一层面而言，我们认为，江苏省高院的解释更加符合立法的原意。

2、对于夫妻一方所有的按揭房屋，婚后由两人共同偿还贷款的，离婚时另一配偶是否有权分割房屋增值部分。

上海市高院认为，只要是一方所有的房屋，另一方有权要求返还的仅仅是婚后双方共同还贷金额的一半。而江苏省高院认为，纵然是一方所有的房屋，只要这个房屋在婚后发生了增值，另一方就有权要求分割。

增值部分是附属于房屋的，在所有权人未进行房产转让的情况下，该增值部分一直处于一种期待利益的状态。若所有权人一直未出让房屋，又如何去取得增值部分？对于夫妻而言，既然这个房屋所有权归于一方，那房屋价值的增值、亏损也应当归属于一方承受。而且对于增值、亏损并没有实际发生的情况下，是不可能分割的。其实，在归还贷款这样一个法律行为中，对于拥有所有权的夫妻一方和不拥有房屋所有权的另一方之间，在结婚时，产生的只是一个单纯的债权债务关系，他们在还贷时，用的是夫妻共同财产，所以，在离婚时，另一方才有权利要求拥有所有权的一方返还共同还贷金额的一半。物权的价值在没有实际交换时，是无法计算的，也不可能属于夫妻共同财产，甚至于，连拥有所有权的夫妻一方的个人财产也不算，这一方享有的是房屋所有权，该所有权的价值根据市场波动。正因为有着波动，另一方又如何有权去要求分割房屋增值的部分呢？

可见，就这一层面而言，上海市高院的解释更加合理。