购房者未按期还贷，房产商代为清偿后是否可以取得追偿权向购房者主张权利

购房者未按期还贷，房产商代为清偿后是否可以取得追偿权向购房者主张权利

在一些案件中，购房者为购买商品房，与房地产公司签订《商品房预售合同》，同时为了支付房款，又与银行签订《个人住房借款合同》，而房地产公司作为借款保证人保证购房者按期返还贷款。分析上述过程，实际上在方当事人之间形成了三个法律关系，即购房者与房地产公司之间的购房关系，购房者与银行之间的房款借贷关系以及房地产公司于银行之间的保证法律关系。在后两个法律关系中，购房者与银行之间的房款借贷关系为主法律关系，房地产公司与银行之间的保证法律关系是以借款合同的成立为前提的，属于从法律关系。《担保法》第6条规定：“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。"从这一规定可见，房地产公司作为贷款合同的保证人，当作为借款合同主债务人的购房者不能按期归还贷款时，即具有代为清偿的义务。根据约定，房地产公司作为保证人应承担的义务是阶段性的保证义务。所谓阶段性保证，是指在目前购房贷款中普遍使用的一种特殊保证形式，即售房单位与贷款银行在借贷合同中签订保证条款，保证借款人在领取房地产证和房地产他项权利证明前，如借款人违约，承担连带按期偿还贷款本息的责任，但售房单位的保证责任自借款人领取房地产证书和房地产他项权利证书交给贷款银行收押之日止。因此在阶段性保证中，房产商作为保证人，其承担的保证责任是有阶段性的，即其并非购房者贷款期限内的全程担保人，当购房者将有关产权证书交贷款银行收押后，房地产商的保证义务即履行完毕。

关于购房者未按期还贷，房产商代为清偿后是否可以取得追偿权向购房者主张权利的问题，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，购房者未按期还贷，房产商代为清偿后可以取得追偿权向购房者主张权利。

第二种观点认为，购房者未按期还贷，房产商代为清偿后不可以取得追偿权向购房者主张权利。

我们认为，上述第一种观点正确。

房地产公司作为购房者的借款保证人，在承担了保证责任后，即依法取得对主债务人购房者的追偿权。保证人与主债务人之间的关系，主要表现为保证人的追偿权。所谓追偿权，是指保证人在承担保证责任后，可以向主债务人请求偿还的权利。我国《担保法》第31条对此有明确规定。保证人追偿权的产生必须具备以下要件：首先，必须是保证人已经对债权人承担了保证责任；其次，必须是主债务人对债权人因保证而免责，如果主债务人的免责不是由保证人承担保证责任的行为引起的，那么保证人就没有追偿权；最后，必须是保证人没有赠与的意思表示。