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实务探讨

关于协议离婚后房产过户难题的分析、规避、处理

日期:2017-10-10 来源:网 作者:网 阅读:5次 [字体: ] 背景色:        

关于协议离婚后房产过户难题的分析、规避、处理

近年来,随着社会经济的发展及观念的变化,婚恋类法律纠纷一直处于居高不下的态势,这其中,又有绝大多数涉及房产问题。近日,笔者应朋友之需,代理了一件涉及房产的离婚协议确认纠纷,案情比较简单:

本案案情简介:

笔者当事人与配偶协议离婚,在离婚协议书中,双方明确约定原夫妻双方共同所有的房产归男方所有。同时,双方还在协议中就子女抚养及债权债务承担进行了约定。双方分手、房产过户,双方走出彼此的生活,一切的轨迹本可以很顺利的延展。但是,我们会发现,在我们生活的这个星球上,似乎所有能成为故事的,都是不按照原本的轨迹发展的。本案就是如此。原夫妻双方在签订协议并登记离婚后,男方拟将以上房产转让,为此需将房产过户于自己名下,以便顺利签订房屋转让协议。但是,女方在此事中,极度不配合,致使房屋过户之事一拖再拖,男方也始终不能将房屋出手。后,男方无奈,通过朋友找到笔者,希望法律途径解决纠纷。

整个案件中,案情不复杂,甚至可以说比较简单,无非就是确认离婚协议效力,要求被告履行协议确认的配合房产过户的义务。笔者在承办本案的过程中,秉持着“受人之托、忠人之事”,对每一个案件精雕细琢的一贯作风,将本案及与之相关案件的司法判例、观点等,甚至房产析产、过户办理流程等都进行了系统的整理、分析和学习。在此,笔者将自己整理的资料及办理此案件的一些心得,分享于各位法律同仁及朋友,仅供参考。但如有思虑不周,还请多包涵。

关于本案的处理

根据《房屋登记办法》第十二条的规定:申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外。

有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:因合法建造房屋取得房屋权利;因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;因继承、受遗赠取得房屋权利;有本办法所列变更登记情形之一;房屋灭失;权利人放弃房屋权利;法律、法规规定的其他情形。

本案中,原共有房屋的一方当事人不配合房屋过户登记,另一方当事人便只能根据以上法律规定向有管辖权的人民法院提起诉讼或者向仲裁委员会申请仲裁(前提是要有有效的仲裁协议条款),以对方违约为由,请求确认离婚协议效力,并要求被告履行协议确认的配合房产过户的义务。在法院作出生效判决后,如果对方仍不履行,可以申请法院强制执行,通常法院会向房管部门送达协助执行通知书,房管部门在收到通知书后即会根据相关流程办理过户手续。

本案相关问题的法律分析

第一,本案案由问题:对于上述案情,有观点认为法院可以迳行判决:案涉房屋归原告所有,并判决被告协助原告将房屋产权过户到其名下。

本案原告的诉请指向房屋的权属,而重点在于这是所有权确认纠纷,还是离婚后财产纠纷?笔者倾向于这是离婚后财产纠纷,由此出发,迳行判决直接确认案涉房屋归原告所有并支持协助过户的观点不妥。具体理由分析如下:

最高法院发布的民事案件案由规定将所有权确认纠纷归属在物权纠纷中,属于第四级案由,将离婚后财产纠纷归属在婚姻家庭纠纷之中,属于第二级案由。可见,所有权确认纠纷与离婚后财产纠纷是性质不同的两类纠纷。

所有权确认纠纷是指针对某一标的物的权利归属产生争议而引发的纠纷。只有当事人之间就某一动产或不动产争相主张所有权的时候,法院才能对该争议的动产或不动产权利归属加以确认。《物权法》第三十三条规定:因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。而本案中讼争的房屋属于原被告共同所有,这一点非常明确,彼此都无疑义。既然双方不存有物权归属争议,本案当然就不属于所有权确认纠纷而属于离婚后财产纠纷。

第二,诉讼请求问题:前已述及,本案的案由是离婚后财产纠纷而非所有权确认纠纷,即债权纠纷。所谓债权,是指一方要求他方为一定行为或不为一定行为的权利,是一种相对权。债发生的原因有合同、无因管理、不当得利、侵权行为。物权,是指权利人对特定的物享有的支配和排他的权利,是一种绝对权,主要包括所有权和他物权(用益物权和担保物权)。物权法第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。因此,在拟定诉讼请求之时,应列明确认离婚协议效力并要求被告履行协助过户义务,而非请求法院确认涉诉房产的归属,此为关键。

第三,管辖法院问题:本案虽涉及房产过户问题,但是因女方不履行双方所签订的离婚协议引起,是债权纠纷而非物权纠纷,因此不适用因不动产引起的纠纷由不动产所在地法院管辖的原则,应适用“原告就被告”的普通管辖原则而不是不动产专属管辖原则。

就规避本案风险而言,律师建议:

为规避以上的法律风险,减少诉累,我们可以采取以下的方式:

第一,离婚时,到公证机关办理离婚协议书公证。为了防止出现离婚后,一方不配合的情况出现,可以在办理离婚时,将离婚协议书公证,以证明协议书的真实性,这样房管局就会对离婚协议书予以认可,将房产过户。

第二,如果双方协商达成一致,准备以协议的方式离婚,但是一方担心离婚协议签署之后,另一方不按照离婚协议书的内容协助办理房产过户手续,那么此时可以采用公证协议书的办法或者直接起诉到法院,以调解的方式结案,拿到法院的调解书与办理离婚协议书公证一样的效力。无疑,在实践中,采取后者的方式可以大大降低经济成本。

总之,由于我国法律对不动产采取的是公示生效主义,只有办理了过户所有权才能得以变更,因此不管在何种情况下,协议确认的房屋归属人都要及时办理过户手续,以免后期滋生不必要事端。

与本案类似情形的处理

一、协议由一方过户于另一方如何处理

此种情形下,如果双方在协议签署后均无二意,对方也愿意配合办理过户手续,那么按照正常的程序递交材料就行了。

如遇对方不配合,协议确认的房屋归属人可通过诉讼或仲裁方式解决争议,处理方式同上。

二、协议由双方过户于子女如何处理

如案涉房屋产权初始登记于原夫妻双方名下,原本就属于双方共同所有。虽然二人离婚时一致同意将房屋赠送子女所有,但该赠与协议不能直接引起物权变动,它只是引起物权变动的原因。子女依据其父母所达成的房屋赠与协议,仅仅是取得了“要求其父母将房屋产权变更登记到自己名下”的债权。如要想拥有案涉房屋的产权,必须经过“变更登记”这一要件行为。案涉房屋产权在没有变更登记的情况下,自始至终属于原夫妻共同所有,而非子女所有。在办理过户中,如父母一方或双方不配合,子女可以通过诉讼途径,要求违约方承担履行协议的义务,协助房产过户。

三、协议签订后,其中房产赠与条款是否可以撤销

在此问题上,一种观点认为,离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个整体,不能单独撤销。男女双方基于离婚事由将夫妻共同财产处分给子女的行为,可视为一种有目的的赠与行为,在双方婚姻关系因登记离婚而解除的情况下,应认为赠与房产的目的已经实现,故赠与房产条款不能随意撤销。

另一种观点认为,婚姻登记部门在办理离婚登记时,根据《婚姻登记条例》的规定,只要求自己自愿离婚的双方当事人对子女和财产问题协商一致作出适当处理,并不对财产分割协议进行实质性审查。合同法规定经过公证的赠与合同,或者具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不可撤销,而在婚姻登记机关签订的赠与合同并不属于法定不能撤销的合同。

笔者认为,单纯的赠与行为与离婚协议中的赠与行为性质有所不同,赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。而在民政部门登记离婚时达成的财产分割协议所涉及的赠与条款,与解除婚姻关系密不可分。我们来看最高人民法院如何处理离婚协议中房产赠与条款的撤销问题:

最高法观点:协议离婚时夫妻双方达成的将房产赠与子女的条款,与解除婚姻关系密不可分,在双方当事人已经协议离婚的情况下,一方反悔请求撤销赠予条款的,人民法院经审查没有欺诈、胁迫的情形,应当判决驳回其诉讼请求。

四、协议签订后,一方死亡,如何过户

对于此种情形,有以下两种观点:

一种观点认为:房产没有过户,该房屋的所有权人还未变更,根据物权法的规定,不动产物权的转让经依法登记才发生效力,未经登记,不发生效力。所以此时可以由协议确认的房屋归属人按继承程序行使权利,具体可以房屋所有权人的继承人为被告向法院起诉,要求继承其房产。

另一种观点认为:离婚协议书明确约定争议房屋归属,那么房屋所有权人需要履行离婚协议中的义务就是配合办理过户。而在过户之前,房屋所有权人遭遇车祸去世,故其该履行本协议的行为无法继续履行。那么因房屋所有权人去世这一刻导致继承的发生,在其继承人没有明确书面放弃继承权的情况下,其对被继承人权利义务概括承受。因此,协议确认的房屋归属人可以房屋继承人为被告起诉,要求其继续履行离婚协议配合过户的行为。

但是,笔者认为,由于争议房产不属于原房屋所有权人的遗产,而是协议确认的房屋归属人根据离婚协议分割的属于其个人的财产,故其不应按继承程序行权。另外,由于离婚协议的一方当事人已经死亡,客观上已经不存在履行离婚协议的异议人,故其无需通过诉讼的途径确认离婚协议的效力,而且由于没有异议人,客观上也无法提起确认之诉。因配合其履行离婚协议的唯一义务人已经死亡,故其已无法要求原房屋所有权人配合其办理争议房屋的产权变更手续,而其他人则没有上述义务。

鉴于此,协议确认的房屋归属人可以而且唯一能行权的方式是:持离婚协议和房屋所有权人的死亡证明去产权登记部门要求其办理争议房屋的产权变更登记手续。房屋登记部门收到其的申请后,只需确认死亡证明和离婚协议的真实性以及争议房屋无抵押登记的事实,即可办理房屋变更登记手续。因为根据《物权法》第十二条的规定,房屋登记机关有核实相关事实的义务。如房屋登记部门拒绝办理争议房屋的产权变更登记手续,其则可以向法院提起行政诉讼,要求房屋管理部门履行变更登记的具体行政行为。

五、协议离婚后,按揭房产如何才能过户

没有房产证的按揭房,离婚后如何过户呢?我们都知道,房屋过户必须有房产证,没有房产证是无法进行过户的。按揭房的房产证在正常情况下,应该是在银行抵押的。因此,离婚后,分得房子的一方想要过户的,可以有两种办法:

1、提前还贷:消除银行按揭抵押贷款的抵押登记,如果没有很多现金提前还贷的,可以考虑通过一些贷款公司将房产证赎出。在取得房产证后,双方到房产登记部分办理过户。

2、没有能力一次清偿贷款,可以与贷款银行协商,变更贷款人,重新签订住房贷款抵押合同。这种操作方式比较麻烦,因为银行出于偿还贷款的风险及工作量的考虑,一般是不会给予配合的。但是,近年来随着二手房市场的迅猛发展,商业银行为了业务发展,大都也会进行此项业务操作。

有房产证的,离婚按揭房如何过户,怎么过户?有房产证的,离婚按揭房过户就比较好办理了。按照正常的过户手续办理即可。

如上文所言,未取得房产证的无法办理过户。因此,离婚按揭房取得房产证的,过户首先需要办理离婚房产析产,离婚房产析产是离婚房产过户免征契税的证明。如果不是因为离婚分得的房产,在房产过户时就需要缴纳契税。

办理完离婚房产析产手续后,就可以到房产管理部门办理离婚房产过户手续,具体的过户流程有:

协议离婚,签订离婚协议书的到公证处办理析产公证,如有离婚判决书的话无需办理公证--到交易中心办理转绘--到房管局办理免征契税申请--办理析产登记手续并缴交50元登记费--取证。


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