以婚前个人财产支付首付款但婚后签订合同的房屋产权如何认定

以婚前个人财产支付首付款但婚后签订合同的房屋产权如何认定

【案情】

李某与刘某在2016年1月1日订婚，李某在2月3日在某楼盘签订商品房认购书，约定首付款14万元，并以个人财产支付了房屋定金4万元。4月6日，李某与刘某办理了结婚登记，4月12日，双方共同与某楼盘签订商品房购房合同，由李某以个人的住房公积金及存款支付了剩余的房屋首付款10万元。因双方夫妻感情恶化，该商品房买卖合同一直未到房产管理部门登记备案，未办理银行贷款手续。现双方在离婚诉讼中对该套房屋的性质发生争议。

【分歧】

对该套商品房的权属存在争议

一种意见认为，不应确认该房屋的所有权归属，应确认由双方共同使用。商品房买卖合同是双方婚后签订的，取得财产的时间在婚后，且因未办理贷款手续及房屋产权登记，双方尚未取得房屋权属，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十一条的规定，法院不应判决该房屋的所有权归属，应判决房屋由双方共同使用。

另一种意见认为，对涉案房屋的归属认定，应结合房款的给付主体综合认定。不宜直接适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十一条。特别是在判决双方离婚后，商品房买卖合同无法以原合同主体继续履行。

【管析】

笔者赞成第二种意见，具体理由如下：

一、依《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条的法律精神，可认定涉案房产为李某婚前财产。参考2011年人民法院出版社出版的《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》第161页至166页关于该司法解释第十条分割一方婚前购买房屋的论述，该类房屋是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体，不能简单认定为个人财产或共同财产，应从资金来源进行分析，其中婚前购买时支付的首付款，所对应的部分应为购房者的婚前个人财产。结婚后夫妻关系存续期间，夫妻双方共同偿还的贷款部分，应属于夫妻共同财产。该案中，李某在2016年2月3日与某楼盘签订商品房认购书，约定首付款14万元，同日个人支付购房定金4万元整。4月12日，双方与某楼盘签订购房合同后，由李某个人支付10万元购房款。所以，涉案房屋的全部首付款均由李某婚前财产支付，而且涉案房屋并未办理贷款手续，所以认定涉案房屋为李某个人财产并无不当。

二、本案不具有适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十一条的条件。参考2004年人民法院出版社出版的由最高人民法院民一庭编写的《最高人民法院婚姻法司法解释(二)的理解与适用》第194页关于第二十一条的适用与理解的论述中，该条适用范围是夫妻双方作为买受人购买房屋未取得房屋所有权的情况。本案中购买房屋的主体一直是李某，其在婚前签订购房确认书、支付首付款，即便结婚后刘某在购房合同中签了字，但剩余首付款仍是李某个人支付。婚后购买商品房签订购房合同需要夫妻双方签字，这是购买商品房的交易习惯。购房合同在诉讼时并未到房产管理部门登记备案，未办理贷款手续，刘某在整个购房过程中，除了在购房合同中签字外，未支付任何购房款，所以不宜仅以刘某的签名而认定为夫妻共同购买。

三、本案适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十一条不能实际解决纠纷。涉案购房合同的特殊性在于合同尚未备案，双方当事人均未实际居住使用涉案房屋，而购房合同的继续履行又需要双方配合办理备案、产权登记、贷款手续，在判决原被告离婚的同时不同时处理房屋的归属，购房合同无法继续履行，不能按法律规定的完全取得房屋产权后再诉讼进行分割。坚持适用第二十一条，只会迫使李某为取得房屋而牺牲部分利益向刘某支付价款以换取其协助变更合同，这不利于权利人合法权益的保护。

作者：金溪县人民法院 陈长青