关于房地产开发商应对按揭断供新型诉讼探讨

关于房地产开发商应对按揭断供新型诉讼探讨

一、开发商应对按揭断供的常见做法

按揭贷款方式购买房屋是当前房地产销售市场的主流，购房者在签订购房合同，并取得交纳首付房款的凭证后，持贷款银行规定的有关法律文件与开发商和贷款银行签订《个人购房贷款抵押担保合同》。按揭贷款最大的特点就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产开发商提供阶段性连带责任保证。在该种模式下，贷款银行的贷款有两大保障，一个是购房者所购买住房的抵押担保，一个是房地产开发商的保证担保。

在按揭贷款模式下，贷款银行办理的是住房抵押预告登记，俗称预抵押。因住房还未建成交付，因此在《个人购房贷款抵押担保合同》中约定在房屋交付后购房者要和银行就抵押房屋办理正式的抵押登记，但新形势下受经济影响的购房者往往在贷款的前两年就出现了断供的情况，因此在预抵押阶段贷款银行就要面临主张优先受偿权的问题。关于贷款银行对预抵押房产是否享有优先受偿权的问题，在全国范围内一直存在较大争议。倘若法院不支持贷款银行对预抵押房产的优先受偿权，在抵押房产被其他债权人多轮在先查封的情况下，贷款银行通常会放弃通过房屋变现款受偿的方案，转而要求开发商承担连带清偿责任。

当开发商被追究担保责任并承担了相关连带责任后，开发商的通常会选择起诉购房者进行追偿的方案，但往往此时房屋上已经被多轮查封，开发商便丧失了处置房屋的权利，且几乎不可能全额受偿。也有的开发商会选择受让银行债权的方式。但在银行债权并不享有优先受偿权的情况下，也往往无法实现回收债权的目的；即使银行债权享有优先受偿权，开发商也将要通过复杂多变漫长的执行程序去实现债权。在上述几种方案不能根本有效地解决问题的情况下，笔者另辟蹊径，设计了开发商通过诉讼解除购房合同的方式解决纠纷。

二、以解除购房合同的方式解决按揭断供难题

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

根据上述规定，开发商在没有承担担保责任之前，可以主动起诉购房者要求解除商品房预售合同，并将贷款银行列为第三人，起诉请求解除购房合同，腾让房屋，在应返还购房款中直接将剩余贷款本金返还给第三人，并在应返还购房款中将购房者给开发商造成的经济损失、违约金、房屋占用费、律师费等费用直接扣除，剩余部分可以返还给购房者。当然法院能否支持开发商的解除请求，要看预售合同有没有相关明确约定，在有明确约定的情况下，因签订合同时购房者已经预见到了断供的法律后果，法院可以支持开发商解除预售合同的诉请请求。至于合同解除后，能否先行扣除违约金、损失赔偿金和律师费等，则应当依据合同的约定作出，如果购房合同中对解除合同的程序做出了上述约定，那么开发商有权在扣除上述费用之后，将剩余的款项作为解除返还的部分。

在第三人如何加入诉讼问题上，我们设计的思路是要求贷款银行作为有独立请求权的第三人加入到开发商的诉讼中去，贷款银行可在独立请求中要求购房者偿还欠款本息并要求开发商对购房者欠款本息承担连带清偿责任。

在诉讼程序上，法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行合并审理，并进行一并判决，最终可以达到开发商解除购房合同并收回房屋，开发商在已收购房款中扣除银行剩余贷款、开发商解除购房合同产生的各种费用后将房款返还购房者，最终达到合同解除后相互返还的法律状态。开发商通过这种诉讼设计保全了房屋不被处置，避免开发商先承担担保责任再追偿的不利局面。

三、该方案下需要注意的问题

这世上没有完美的方案，作出任何一种选择，既会收获有利的结果，也会产生新的不利的结果。这种诉讼架构的副产品就是，在取得解除购房合同的胜诉后，如所购房屋上的查封较多，需要开发商协调每一个查封法院进行解除查封，全部查封解除之后，房产登记部门才能办理撤销网签备案手续。而在解除查封的过程中，可能会面临执行异议、执行异议之诉、第三人撤销之诉等复杂的程序。另外，在履行返还义务时，如果有查封，开发商还无法直接将应返还部分直接支付给购房者，而是要支付给首封法院进行提存以保证开发商履行了相关协助义务后可以要求法院对等地给予办理涉案房屋的解除查封手续。