不动产贷款诈骗犯罪中商业银行取得抵押物权的性质

不动产贷款诈骗犯罪中商业银行取得抵押物权的性质

1998年9月，吴某与朱某协议离婚，约定共有房屋归朱某所有，并于同年12月完成了过户登记手续。1999年3月吴某窃取朱某的房产证后，伪造陈某身份证件，在房产中介安排下将该房屋过户至自己名下。随后，吴某以朱某的名义以房屋产权作抵押，获得某商业银行抵押贷款100万元，还款17万元之后就无力还贷，下落不明。之后朱某发现吴某前述行为，向房屋所在地的房管局提起行政诉讼，法院判决撤销记载吴某为房屋所有权人的房屋所有权证。2011年4月，该商业银行向法院提起诉讼，以被告人吴某未按约定偿还贷款为由，要求行使房屋抵押权并收回贷款，法院认定吴某与商业银行签订的抵押贷款协议合法有效，吴某的行为已构成违约，判决支持该商业银行的请求。

2012年8月，朱某不服法院一审判决向同级人民检察院提起申诉，随后该检察院以吴某涉嫌贷款诈骗罪提起公诉，法院判决吴某构成贷款诈骗罪及相应的刑事处罚。该检察院以判定吴某构成贷款诈骗罪的刑事判决书为新证据，提交至有管辖权的法院针对支持商业银行行使房屋抵押权的判决提起抗诉，抗诉后，该案被发回再审，再审查明的事实与一审查明的事实一致，维持原判，朱某不服，二审再审依旧维持原判。

如前案例所示，涉及刑事犯罪的借款担保合同纠纷，一直是刑民交叉案件的重灾区，案例所示的商业银行涉及刑民交叉借款担保纠纷法律案件近年来更是屡见不鲜。此类案件面临的焦点问题通常有：商业银行对不动产抵押权的的取得是否构成善意取得？借款合同是否合法有效？

根据《物权法》106条的规定，一般物权的善意取得有（1）行为人无权处分；（2）受让人受让财产时是善意的；（3）相应的对价；（4）该物已完成交付，不动产完成登记。同时由于抵押权属于担保物权，较一般物权而言有从属性，依据《物权法》第172条及《担保法》第5条之规定，担保物权的善意取得还应满足主合同有效这一要件。

本案中银行对于抵押权的取得是否为善意取得需要将各要件结合具体的案情分析：

1、行为人无权处分。无权处分通常指行为人没有处分权但处分了相应的无权，在本案中就是房屋抵押权。吴某并非该房屋的所有权人，但通过伪造材料，将房屋过户到自己名下并依据该“所有权”在房屋上设立了抵押权。因此可认为吴某对该不动产属于无权处分。

2、受让人受让财产是善意的。本案中，对于银行取得抵押权是否善意是一个较为明显的争议焦点。“善意”，通常是指不知情且无过错，“不知情”与“无过错”的认定标准与受让人的专业性有关，例如银行是专业的金融机构，专业性强，法律对其“不知情”及“无过错”的界定较一般人而言更为严格。然而，再严格的要求也有基本的边界，银行在贷前审查时，需要借款人提交必要的文件，并通过审阅这些书面文件完成对借款人的资格审查，本案中吴某提交了房产证等文件，并有办理抵押登记，基于登记的公信力，银行已尽应尽的审查义务，属于善意受让该房屋的抵押权。

3、支付对价。银行取得抵押权是否有对价性争议不大，抵押权是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。银行通过给吴某贷款以对价获得抵押权。

4、交付。本案涉及不动产，因不动产价值较高，各国立法都采用登记主义，由国家土地或者房屋管理部门进行登记，一经登记，即具有公示及公信效力。因此本案中涉案房屋在双方签订抵押合同并办理了抵押登记后，已符合本要件。

上述分析结合案例的审理结果，我们可知，商业银行在涉不动产贷款诈骗犯罪中尽管常面临复杂的刑民交叉的困境，但对于商业银行取得的不动产抵押权，只要满足上述要件，就能以善意取得为由坚持对该不动产的抵押权，并根据该合法有效的抵押权在一众债务人中获得优先受偿的法律地位。

作者：姚邢