当法院判决和房产登记不相符时应该怎么办

当法院判决和房产登记不相符时应该怎么办？

一般情况下，不动产物权的取得要以不动产登记为前提，如果未经登记，就不能取得及享有不动产物权。而在实际生活中，当事双方有时因登记问题发生纠纷，导致房产未及时登记、被错误登记。3月1日，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》（以下称《物权法司法解释》）已经开始施行，第一条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”即当事人可以通过诉讼请求变更不动产登记，确认新的物权权利人。而根据《中华人民共和国物权法》（以下称《物权法》）第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。就是说，因人民法院的判决书、裁定书、调解书引起的不动产物权变动，不经登记，可以直接生效，这是关于物权变动的特殊法律规定。那么，现实生活中就可能出现这样的问题，一方面，房产登记机关登记的产权人为甲，另一方面，在发生纠纷经过诉讼后，法院最终判决上述房产归乙所有。例如，在离婚诉讼中，如果法院判决准予离婚，同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有，那么自法院判决生效时起，房屋的所有权就不再属于双方共有，而是归属于丈夫或者妻子一人。要解决这样法院判决和房产登记不相符，就需要厘清以下三方面的问题。

1、人民法院的哪些法律文书能够直接引起物权变动？对该问题，《物权法司法解释》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”，最高人民法院民一庭庭长程新文也进行了详细解读。他认为，从《物权法》第二十八条的文义看，并非人民法院作出的所有法律文书均可直接引起物权变动。究竟哪些法律文书能够引起物权变动呢？实践中存在一定争议。《物权法司法解释》对此进行了限缩性解释，规定只有在实体法上具有在当事人之间形成或创设某种物权变动效果的法律文书才属于该条所称“导致物权设立、变更、转让或者消灭的”的法律文书。因此，针对诉讼和执行中的程序性问题或者特定事项作出的裁定、决定、命令、通知书等，以及单纯解决身份关系的法律文书，原则上不涉及物权设立、转让、变更或者消灭，不会直接引起物权变动。确认法律文书只是确认当事人是否享有所争议的物权，并不改变原来已存在的物权，也不导致物权变动；给付法律文书并没有改变既存的法律关系，而只是经由生效裁判实现当事人之间既存的法律关系，故均不应属于《物权法》第二十八条所称的导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。而形成性法律文书在确定之时，无须强制执行就自动发生法律关系变动的效果，因此，形成性法律文书应当属于《物权法》第二十八条所称的导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。

在形成性法律文书中，主体自然是诉讼程序中形成的形成性判决书，这个自无疑问。争议较大的是形成性调解书，有观点认为，调解书往往是双方当事人意思自治的结果，对其中涉及的物权变动事项的准确性，没有充分的程序保障，极易损害真实物权人的利益，故不应认为其具有直接引起物权变动的效力。对此，应该这样认为，形成性调解书的属性应当定位于以当事人合意为基础的审判或仲裁行为，就此而言，形成性调解书与判决书一样已经具备导致物权变动的基础，与判决具有同等法律效力，同样具备导致物权变动的法律赋予的强制力，因此，形成性调解书也应当与形成性判决书和裁定书同等视之。此外，人民法院在执行程序中作出的部分裁定书，如根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条的规定精神，强制执行程序中拍卖成交确认裁定和以物抵债裁定也属于形成性法律文书。

这样，通过《物权法司法解释》对《物权法》第二十八条的目的性限缩解释，该条所称人民法院法律文书的范围就比较清晰了，可以较好地解决实践中《物权法》第二十八条所称的法律文书被不适当地扩大化适用，导致相关权利人合法权益受损的现象，也有利于物权变动体系的稳定与和谐。

2、 当人民法院法律文书引起物权变动并与房产登记不一致时，如何处理？在人民法院作出的法律文书生效后，虽未进行不动产登记，仍应认定所有权已经发生转移。例如，甲乙双方就登记在乙名下的A房屋产权产生纠纷，诉至法院，法院最终判决该房屋归甲所有。即使A房屋仍登记在乙名下，自该判决生效之时起，甲即成为A房屋的所有权人，甲可持生效判决办理该房屋的变更登记手续。又如，在强制执行程序中，A法院依法对被执行人甲的房屋进行拍卖，竞买人乙公司竞买成功。法院遂作出拍卖成交裁定，并送达乙公司。拍卖成交裁定送达后登记手续办理前，被执行人甲的另一个债权人丙公司向B法院申请对该房屋进行查封。B法院查明该房屋登记在被执行人甲的名下，遂依申请进行了查封。因拍卖成交裁定一经送达，拍卖房屋的所有权即转移给买受人乙公司，因此，乙公司可以持拍卖成交裁定要求B法院解除查封，B法院应当依法解除查封。

3、在因人民法院作出的法律文书引起物权变动的情况下，要注意保护善意第三人的合法权益。依照《物权法》第二十八条规定，因人民法院作出的法律文书发生的不动产物权变动，不以登记作为生效条件，法律文书生效后，当事人即可取得所有权。由于物权的变动和公示存在“时间差”，实践中可能会出现这样的情况，在新权利人取得所有权之后，不动产仍登记在原权利人名下。如果原权利人将该不动产转让给善意第三人，就会存在真正权利人和善意第三人之间的权利冲突问题。这样，在新权利人未办理登记的情况下，如果善意第三人受让该不动产或者在其上设定限制物权的，依据公信原则，出于对不动产权利登记簿的信赖而从原权利人处受让该不动产的第三人，可以对抗和排斥真正权利人的物权，法院对该善意第三人的权利请求，应当依法予以支持。