房地产抵押的概念、法律特征及其办理

房地产抵押的概念、法律特征及其办理

房地产抵押的概念

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

房地产抵押的法律特征

(1)房地产抵押是为了担保债权而设定的从合同，其效力随债权的设定，转移、消灭而变化。

(2)房地产抵押是一种诺成性合同，一般都不转移占有，只将作抵押的权属证件移交给抵押权人，其抵押房地产仍由抵押人占有和管理。

(3)以自己不享有所有权和土地使用权的房地产作为抵押物，其抵押行为无效，未经抵押权人同意的再抵押行为属于无效。

(4)抵押物在抵押权人保管期间灭失、损毁的，抵押权人如有过错，应承担民事责任..抵押物在抵押人灭失、损毁的，应当认定抵押关系存在，并责定抵押人以其财产代替抵押物。

(5)房地产抵押是一种要式法律行为，进行房地产抵押的双方，必须到房地产交易管理部门办理抵押登记手续，按照规定领取房地产抵押证。

房地产抵押的办理

依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。