浅析房地产抵押权的效力

浅析房地产抵押权的效力

作者：韩涛

房地产抵押权经抵押双方当事人签订抵押合同并办理房地产抵押权登记后成立，依法成立的房地产抵押权即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。

（一）房地产抵押权的对内效力

１、先受偿效力。房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。

２、房地产抵押担保的债权范围效力。房地产抵押权担保的债权范围包括：（１）主债权；（２）利息；（３）违约金；（４）损害赔偿金；（５）实现房地产抵押权的费用。当事人在抵押合同中对房地产抵押担保的债权范围有约定的，从其约定。

３、房地产抵押权所涉及的物的范围效力。（１）房地产自身。房地产抵押，根据其标的物可以大致划分为两种：土地使用权抵押和房屋所有权抵押。（２）房地产的从物。从物指非主物的构成部分而从属于主物，并对主物发挥辅助效用之物。（３）房地产的从权利。从权利是指为助主权利之效力而存在的权利。（４）孳息。房地产抵押权的效力及于抵押权开始实行后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息。

４、抵押物价值保持的效力。抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的，房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。

（二）房地产抵押权的对外效力

房地产抵押权的对外效力是指房地产抵押权对抵押关系外部有关抵押物的其他财产权的影响，具体包括对房地产的用益物权、其他抵押权和租赁关系的影响。

１、房地产抵押权对用益物权的影响。房地产抵押权是以房地产的交换价值为债权提供担保，抵押物的使用价值对其没有影响，因此无论是在抵押权设定前或设定后，抵押人均可在抵押的房地产上设定用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权设定之前已存在并经登记才能具有对抗房地产抵押权的效力。

２、房地产抵押权对其它抵押权的影响。房地产价值巨大，足以担保数个债权，同时，抵押不移转房地产的占有，因此也有可能在同一个房地产上设定数个抵押权。在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。

３、房地产抵押权对房屋租赁的影响。与设定用益物权一样，抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权，也可以将已设定抵押权的房屋出租。房屋租赁关系存在于抵押之前的，房地产抵押权的效力不及于该租赁关系，抵押的房地产拍卖后，原租赁合同对房地产的受让者继续有效。如果将已设定抵押权的房屋出租的，则房地产抵押权的效力及于该租赁关系，房地产抵押权实现，租赁关系解除。