盗用他人房产证抵押担保是否有效

盗用他人房产证抵押担保是否有效

作者：南阳市宛城区人民法院 李 颖

娄某与王某系朋友。１９９４年４月，娄某因经商需用款，将自己的宛房字第３０２０２０９号房产所有权证、房地产评估单、身份证复印件交给王某为其贷款。后王某对娄某称，款未贷来。同年７月２５日，娄某欲向王某要回自己的房产证，王某则称房产证丢失，给娄某写出出钱为娄补办房产证的保证书。而实际上娄某的房产证并未丢失，而是王某将娄某的房产证交给了陈某，由陈某于１９９９年４月２９日持娄某的房产证，在信用社抵押贷款５００００元，利率月息６.１２‰，期限六个月，并经宛市房屋产权户籍登记部门办理了宛市房他字９９０１６６号他项权证。贷款到期后，借款人陈某未予偿还。２００１年６月３０日，信用社通知娄某还款，此时娄某才知道其房产证不是丢失了，而是被王某交给陈某作贷款抵押了。娄某即向信用社对该房产抵押提出异议，但娄又怕信用社变卖该房产，给信用社写出了同年７月７日前还款７０００元利息的保证。娄某遂以王某为被告，以信用社及陈某为第三人向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，要求王某、信用社及陈某返还自己的宛房字第３０２０２０９号房产证，在该案的审理过程中，经娄某申请，对陈某与信用社签订的贷款合同及抵押担保借款合同上保证人及抵押人处的“娄××”的签名进行鉴定，结论为“娄××”三字不是娄某本人所写。

2005年7月4日，南阳市宛城区人民法院审结了这起借款抵押担保纠纷。法院审理认为，信用社与陈某所签订的贷款合同及抵押担保借款合同中关于借款部分，系信用社与陈某之间的真实意思表示，且不违背国家有关法律规定，该部分为有效合同，信用社已依合同约定将款贷给陈某，陈某应依合同及时履行还款义务。关于信用社与陈某所签订的贷款合同及抵押担保借款合同中约定以娄某房产作抵押的效力问题，王某未经娄某知道让陈某持娄某的房产证、身份证复印件，房屋评估单抵押贷款为陈某自己所用，王某的行为应属越权代理行为，该项抵押为无效抵押。而信用社属金融单位，未按规定对借款抵押担保事项进行审查核实，把贷款发放给陈某，造成抵押担保无效的过错在于信用社。娄某对王某越权代理行为所造成的后果不应承担任何民事责任，故娄某不应当承担抵押担保责任，信用社应返还娄某的房产证。

一、该抵押担保是否有效的关键是王某未经娄某知道将房产证交给陈某的行为应如何定性。

娄某将自己的房产证交给王某，委托王某为其贷款，娄某与王某之间形成了委托代理关系；而王某将娄某的房产证交给陈某，委托陈某贷款，王某与陈某之间则形成了转委托代理关系。转委托是法律允许的，也是有条件的。根据《中华人民共和国民法通则》第六十八条规定：“委托代理人为被代理人的利益需要转委托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告知被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”可见，转委托必须具备下列条件：第一，必须是为了被代理人的利益；第二，应当事先取得被代理人的同意；第三，事先未经被代理人同意而转委托的，只有在紧急情况下，为了保护被代理人利益的目的，代理人才可不承担民事责任。由此可见代理可以转委托，但不得无条件地擅自转委托。否则，因此所产生的后果，应当由委托代理人承担。什么是紧急情况？根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十条的解释，由于急病、通讯联络中断等特殊原因，委托代理人自己不能办理代理事项，又不能与被代理人及时取得联系，如不及时转托他人代理，会给被代理人的利益造成损失或扩大损失的，属于民法通则第六十八条规定中所说的紧急情况。显然，娄某委托王某办理贷款，而娄某、王某、陈某同住一个城市，通讯比较畅通，王某在没有告知娄某的情况下让陈某办理贷款事项，不符合若干问题所解释的紧急情况。结合本案，王某将娄某的房产证交给陈某，委托陈某贷款，不是为了被代理人的利益，也没有事先取得被代理人的同意，也不属于紧急情况下而实施的转委托，且该笔贷款也并非为被代理人娄某的利益而是陈某所用。所以，王某未经娄某同意将娄某的房产证件交于陈某进行贷款抵押的转委托关系不成立，属越权代理。越权代理进行的抵押行为属无效行为。所以，王某未经娄某知道将房产证交给陈某的行为属越权代理造成的无效民事行为。

二、造成抵押无效的责任该由谁承担

在肯定陈某越权代理进行的抵押行为属无效行为的同时，需要分清造成抵押无效的责任该由谁承担。

首先，既然王某未经娄某同意将娄某的房产证件交于陈某进行贷款抵押的转委托关系不成立，属越权代理，那么，按照《民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”的规定，娄某在信用社追要欠款时，给信用社写出同年７月７日前还款７０００元利息的保证，是因为害怕信用社变卖其房子，是在被迫的情况下实施的行为，并非是对借款合同抵押担保责任的追认。按照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第十条：“一方以欺诈、胁迫等手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所形成的借贷关系，应认定为无效。”的规定，娄某在信用社追要欠款时，给信用社写出同年７月７日前还款７０００元利息的保证，是因为害怕信用社变卖其房子，是在被迫的情况下实施的行为，属无效行为。所以，娄某不承担陈某越权代理所产生的法律责任。

其次、信用社在办理与陈某的抵押贷款手续时不符合有关贷款的规定，根据《中国人民银行贷款通则》第二十五条第四项：“借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》并提供抵押物、质物清单和有处分权人的同意抵押，质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明文件。”第二十七条：“贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”第二十九条第二款：“抵押贷款，质押贷款应当由抵押人，出质人及贷款人签订抵押合同，质押合同，需要办理登记的，应依法办理登记。”等规定，信用社应当要求抵押人娄某提供同意抵押的证明书，对抵押物进行核实。本案中信用社未要求抵押人娄某提供同意抵押的证明书，也没有对抵押物进行核实。就与陈某签订了抵押贷款合同，损害了娄某的合法权益。由于信用社工作人员的不负责任，造成该抵押无效的后果应由信用社自行承担。信用社在承担责任的同时，可依法追究王某与陈某越权代理给信用社造成损害的法律责任。