房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除买受人拒绝支付余款不构成违约

1.房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除买受人拒绝支付余款不构成违约——顾某某诉王某房屋买卖合同纠纷案

入库编号：2023-07-2-091-009

裁判要旨：关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。

关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。

2.关于商品房预售合同约定带装修的商品房交付条件的认定——余某某诉某某实业开发公司商品房预售合同纠纷案

入库编号：2023-07-2-091-010

裁判要旨：关于带装修商品房买卖合同交付条件的认定。商品房预售合同对商品房应当具备的装饰装修及设备标准进行了明确、详尽约定的，应当认定商品房的交付条件包括装修工程的完成，在合同约定的交房日期届满时涉案商品房装修工程未完成的，买受人享有拒绝收楼的权利。装修工程已经完成，但是存在装修瑕疵的，在不严重影响正常居住的情况下，可认定涉案商品房已具备交付条件。

关于约定带装修的涉案商品房装修工程未完成情况下，出卖人支付逾期交房违约金的截止日期的认定。约定带装修的涉案商品房装修工程逾期完成的，在涉案商品房已具备交付条件时，买受人拒绝收楼的权利在其查验房屋后丧失，应当配合买受人完成收楼手续。因此确认涉案商品房在买受人查验房屋之日实际交付，逾期违约金应计算至该日为止。

关于未完成装修工程违约责任承担的认定。在约定带装修的商品房买卖合同中，如果出卖人未如约交付符合合同约定装修标准的房屋，应承担何种责任，取决于装修工程的进度：其一，如果在合同约定的交付期限届满时，装修工程未完工或未开始进行，则出卖人应当承担继续履行且支付延迟交付房屋违约金的违约责任；其二，如果买受人收房时，装修工程已完工，但存在质量问题，则可按照合同约定要求开发商采取及时更换、修理等补救措施，并赔偿相应损失。

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