《民法典》依法拍卖所得的房产，未及时变更登记的，拍卖购房行为是否有效

《民法典》依法拍卖所得的房产，未及时变更登记的，拍卖购房行为是否有效

某甲公司向某银行贷款几千万元，以公司一处房产作为抵押担保，并办理了抵押登记。贷款到期后，因该公司无力清偿，此处房产被法院强制执行拍卖来清偿其中500万元债务。

谭某在法院执行阶段，通过拍卖行合法竞价拍得该处房产，但因客观原因未办理过户登记。然而此后银行将全部债权（包括已清偿的500万元）打包转让给了乙公司，乙公司通过诉讼，在谭某不知情的情况下，取得了法院确认该房屋物权的裁定书，谭某知道后向法院提出了执行异议。

谭某认为自己花钱拍卖购房的行为，意思表示真实，没有违反法律规定，之所以没有登记，也是因为原房产所有人甲公司一直拖延，自己并没有过错，所以拍卖购房行为是有效的，依照法律规定其应合法拥有讼争房产的产权。

问题来了

Q：根据《民法典》的规定，谭某通过拍卖购房的行为是否有效？

A：谭某作为一个完全民事行为能力人，通过法院合法的拍卖程序购得房屋，因此其行为有效。

相关法条

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条

拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

律师评析

本案中，谭某是一个完全民事行为能力人，其拍卖行为也不存在错误、欺诈、威胁等意思表示不真实的内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案存在争议的地方只在于他拍卖购房后没有及时办理过户登记，这个过错有证据证明不是由谭某个人原因导致，而是甲公司的客观原因所致。

那么，这是否违反法律、行政法规的强制性规定？

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条的规定，经过法院强制执行拍卖的不动产，以裁定文书的送达作为生效要件，而不以登记作为生效要件。本案中，谭某通过法拍购得房屋，自其取得裁定文书时房产的所有权就已经发生变动，属于谭某。

律师提示

1.《民法典》第一百四十四条、一百四十六条、一百五十三条、一百五十四条规定了民事法律行为无效的情形，包括无民事行为能力人实施的民事法律行为、行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为、违反法律法规等强制性规定的民事法律行为和行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为。实务中，在判断民事法律行为是否无效时，应当先从是否符合上述情况入手。

2.《民法典》第一百四十三条虽然列举了有效的民事法律行为的三个要素，但是不能涵盖《民法典》规定的所有有效法律行为的要素。例如第四百条规定了设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。也就意味着如果要行使有效的抵押权，必须采取书面合同的形式。

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