房屋租赁合同能否对抗抵押权的实现

房屋租赁合同能否对抗抵押权的实现？

问：我承租了一套房子，后来发现这个房子被房主拿去抵押了的，之后因房主无法归还欠款，房子被法院强制拍卖了，现在新的房东要求搬离该房子，我想问，我还能继续使用这个房子吗？

答：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。也就是说如果你是在房主为房子设定抵押权之前就承租了该房屋，那么抵押权实现后，你可以继续租住该房屋直至租期届满。

但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条也规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

也就是说，如果你承租的房屋的抵押权设立是在出租之前的，那么你的租赁合同不能对抗房屋的受让人，但原房主如果没有将该房屋已经进行抵押的事实书面告知你的话，那么由此给你造成的损失，原房主应承担赔偿责任，如果已告知，那么损失将由你自己承担。

作者：谢威利